Das Bankgeheimnis der variablen Hypotheken

Die variablen Hypotheken sind zu teuer. Daran wird sich demnächst nichts ändern. Wie und wann die Zinsen angepasst werden, bleibt für Eigenheimbesitzer ein Geheimnis. Denn die Banken haben keine klaren und transparenten Regeln. Wer vom tiefen Zinsniveau profitieren will, muss deshalb die Hypothek wechseln.

Ende Juli hat die Schweizerische Nationalbank die Leitzinsen um 0,5 Prozent reduziert: Es war die vierte Zinssenkung in den letzten zwölf Monaten. Die kurzfristigen Zinsen sind seit Herbst 2001 um volle 2,5 Prozent gesunken.

Die Geldmarktzinsen sind auf ein Rekordtief gefallen. Rund 0,75 Prozent zahlen die Banken für Kredite, die sie am Geldmarkt aufnehmen. Das hat es noch nie gegeben. Das tiefe Zinsniveau spüren auch die Bankkunden: Sparkonti, Kassenobligationen oder Festgelder bringen nur noch magere Renditen.

Kaum günstiger geworden sind dagegen die meisten Hauskredite. Die variablen Hypotheken bleiben für die meisten Hausbesitzer bis Oktober oder November gleich teuer. Die angekündigte Zinssenkung kommt spät und ist mit 0,25 Prozent sehr bescheiden.

Dass die Hausbesitzer erst mit Verzögerung vom tieferen Zinsniveau profitieren, ist ärgerlich. Denn es geht um viel Geld. Wenn eine Zinssenkung von 0,25 Prozent um drei Monate hinausgeschoben wird und beispielsweise 40 Prozent der Hypothekarkredite in der Schweiz betroffen sind, kassieren die Banken rund 560 Millionen Franken mehr als nötig.

Wieso sinken die variablen Hypothekarzinsen nicht stärker? Sowohl die Kundengelder als auch die Mittel, die sich die Banken auf dem Geld- und Kapitalmarkt beschaffen, sind günstiger geworden. Wenn die Banken die Hypothekarzinsen nicht parallel dazu senken, vergrössern sie ihre Marge.

Zudem fliessen den Banken wieder mehr Mittel zu. Aufgrund der Börsenbaisse verlagern Anleger ihr Geld vermehrt in traditionelle Anlageformen wie Spareinlagen. Die Banken haben also mehr Geld zur Verfügung, müssen weniger Kredite auf dem Geld- und Kapitalmarkt aufnehmen und die Refinanzierung ihrer Hypotheken wird günstiger.

Credit-Suisse-Sprecher Georg Söntgerath erklärt dazu, dass sich die Finanzierung einer variablen Hypothek aus Geldern unterschiedlicher Laufzeit zusammensetzt. «Bewegungen der kurzfristigen Zinsen haben deshalb nur einen beschränkten Einfluss auf die Kreditkosten.»

Lorenz Heim, Leiter der Hypothekarberatung beim VZ VermögensZentrum, ist anderer Ansicht: Angesichts der Tatsache, dass die Zinsen von den Banken kurzfristig angepasst werden könnten, seien variable Hypotheken mit Krediten kurzer Laufzeit vergleichbar.

«Gute Ergebnisse im Zinsdifferenzgeschäft und hohe Margen» attestierte Preisüberwacher Werner Marti den Banken Ende Juli. Tatsächlich konnten die Kreditinstitute das Zinsdifferenzgeschäft schon im letzten Jahr steigern. Und dieser Trend setzte sich im laufenden Jahr fort.

Als normale Marge gelten bei Hypotheken üblicherweise 1,2 oder 1,3 Prozent. Doch bei den variablen Hypotheken streichen gegenwärtig viele Banken deutlich höhere Margen ein.

Die besten Gewinnspannen dürften die Grossbanken aufweisen. Sie führen die teuersten variablen Hypotheken mit derzeit 4 Prozent Zins. Das sind 0,375 Prozent mehr als die preisgünstigsten Anbieter. Da die Grossbanken nicht nur höhere Zinsen verlangen, sondern sich gleichzeitig zu vorteilhafteren Bedingungen refinanzieren können, sind sie in der Lage, Margen von schätzungsweise 2 Prozent und mehr zu erzielen - ein blendendes Geschäft. Könnten da die Hypothekarzinsen nicht gesenkt werden?

Wie Zinssatzänderungen bei den variablen Hypotheken zu Stande kommen, ist intransparent. Als Vorteil der variablen Hypothek streichen die Anbieter heraus, dass der Zins der jeweiligen Marktsituation angepasst wird. Doch klare Spielregeln fehlen. Es ist unklar, wann Zinsanpassungen vorgenommen werden. Es besteht nicht einmal Einigkeit darüber, welcher Referenzzins massgebend ist. Anders als beispielsweise bei der Libor-Hypothek haben die Hauseigentümer bei der variablen Hypothek keine Garantie, dass ihr Zins mit fallendem Marktzins sinkt.

Umgekehrt erlauben die Kreditverträge der Bank, den Zins kurzfristig - innert 30 Tagen - zu erhöhen. In der Praxis werden Zinserhöhungen von den Banken denn auch meist mit sofortiger Wirkung, Zinssenkungen jedoch mit ein paar Monaten Verzögerung in Kraft gesetzt.

Lorenz Heim rät deshalb von variablen Hypotheken ab.

Politik macht die «variable» zu einer starren Hypothek. Dass die Mietzinsen in der Schweiz an die Zinssätze für variable Hypotheken gebunden sind, ist ein gravierender Nachteil.

Um nicht unter politischen Druck zu geraten, ist es für die Banken unter Umständen einfacher, auf Zinssatzänderungen zu verzichten und den Schwierigkeiten einer später nötigen Erhöhung aus dem Weg zu gehen. Damit der Markt besser funktioniert, sollten deshalb die Mietzinsen von den Hypothekarzinsen abgekoppelt werden.

Die politischen Konflikte, die mit den variablen Hypotheken verbunden sind, könnten mit ein Grund dafür sein, dass die UBS andere Hypothekarmodelle propagiert. Diese Grossbank bietet keine variablen Hypotheken im traditionellen Sinn an.

Und die Credit Suisse bremst die variable Hypothek durch unattraktive Zinskonditionen.

«Unabhängig von ihren anderen Nachteilen ist die variable Hypothek derzeit einfach zu teuer», sagt Lorenz Heim. «Sie kostet heute zwischen 3,625 und 4 Prozent Zins. Die günstigsten Libor- oder Festhypotheken sind wesentlich billiger zu haben.»

Erstaunlich: Manche Banken wie beispielsweise Credit Suisse, UBS bieten die 5-Jahres-Festhypothek zur- zeit zu einem tieferen Preis an als die variable Hypothek.

Dass man mit Fest- oder LiborHypotheken Geld sparen kann, haben auch viele Hausbesitzer festgestellt und die Konsequenzen gezogen. Hanspeter Hess vom Verband Schweizerischer Kantonalbanken bestätigt, dass der Bestand an variablen Hypotheken bei den meisten Kantonalbanken rückläufig ist.

FIONA Ballmer

Tipp: Mit dieser Strategie sparen Sie Zinskosten!

Am günstigsten fahren Sie, wenn Sie Ihre Hausfinanzierung in zwei Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufteilen.

In der aktuellen Zinssituation empfehlen wir folgende Finanzierung:

- Für die eine Hälfte eine LiborHypothek ohne Zinsabsicherung über 2 Jahre und für die andere Hälfte eine Libor-Hypothek mit Zinsabsicherung (Cap) über 5 Jahre.

Alternative:

- Eine Hälfte als Festhypothek über 2 Jahre, die andere als Festhypothek über 5 Jahre.