Heikles Geschäft unter Nachbarn

Wer für den Ausbau seines Hauses vom Nachbarn einige Quadratmeter Ausnützung erwerben will, begibt sich auf glitschiges Terrain nicht nur finanziell.

Letzten Sommer war noch alles in bester Ordnung. Die Familie Klingler (Name geändert) erwartete ihr drittes Kind und wollte deshalb den Dachstock ihres Reihenhauses in Winterthur Töss ausbauen. Allerdings wäre damit die Wohnfläche gemäss Ausnützungsziffer um 18 Quadratmeter überschritten worden. Das Ehepaar Bernath (Name geändert) von nebenan sicherte zu, der Familie Klingler die fehlende Ausnützung aus der Reserve ihres eigenen Grundstücks zu verkaufen.

Nun musste nur noch der Preis für die Ausnützungsübertragung festgelegt werden. Klinglers Architekt hatte in ähnlichen Fällen jeweils 50 Prozent des zuletzt gehandelten Landpreises vereinbart. Klinglers boten den Bernaths pro Quadratmeter also 275 Franken, total 4950 Franken.

Die Bernaths liessen sich von einem Bautreuhänder beraten. Dieser schlug vor, den Preis aufgrund des Mietertrages zu errechnen, den die Klinglers erzielen könnten, wenn sie die Räume vermieten würden. Diesen Betrag kapitalisierte er mit 6 Prozent und zog schliesslich die zu erwartenden Baukosten ab. Seine Rechnung ergab einen Betrag von 19000 Franken - also das Doppelte des vollen Landpreises.

Der Preis sollte sich nach dem Landwert richten

Welche Partei liegt nun richtig? Experten sind sich in drei Punkten einig:
- Der Preis für eine Ausnützungsübertragung ist reine Verhandlungssache.
- Der Ausgangswert für eine Berechnung sollte der Landpreis sein.
- Die Entschädigung sollte den vollen Landpreis nicht überschreiten.

Für Heinz Vetter, Kreisplaner im Amt für Raumordnung und Vermessung des Kantons Zürich, ist der von Bernaths geforderte Betrag vor diesem Hintergrund «beinahe erpresserisch». Er schlägt vor, von rund 60 bis 70 Prozent des Landwerts auszugehen: rund 6400 Franken.

Als «überhöht» taxiert die Forderung auch Stefan Schädle, Leiter Fachführung Immobilien-Dienstleistungen bei der Zürcher Kantonalbank. Sein Vorschlag für eine Berechnung: Die 18 Quadratmeter Land haben durch den Verkauf der Ausnützungsreserve faktisch nur noch den Wert von Umschwung - also rund 100 bis 200 Franken pro Quadratmeter. Die Differenz zum vollen Landpreis soll vom Käufer als Entschädigung bezahlt werden: zirka 7200 Franken.

Für den Zürcher Bauanwalt Robert Wolfer wiederum tönt der Vorschlag des Architekten der Klinglers vernünftig, im konkreten Fall den halben Landpreis zu bezahlen.

Nimmt man den Schnitt dieser drei Vorschläge, käme man auf eine Entschädigung von 6200 Franken. Das Problem ist nur: Die Klinglers sind von der Verkaufsbereitschaft der Bernaths abhängig und darum in einer schwachen Verhandlungsposition.

Eine mögliche Lösung des Konflikts könnte eine Schätzung bringen. ZKB-Experte Schädle: «Man sollte sich auf zwei unabhängige Experten einigen und von beiden Schätzungen den Mittelwert nehmen.» Im vorliegenden Fall stehe aber der Aufwand nicht im Verhältnis zur Streitsumme: Die Kosten pro Schätzung belaufen sich auf 600 bis 1000 Franken.

Darauf werden Klinglers nicht mehr zurückgreifen müssen. Andere Nachbarn haben ihnen die Ausnützung zum Preis von 5000 Franken übertragen.

So kommt man zu mehr Wohnfläche

Wer sein Haus ausbauen möchte, wird auf die Ausnützungs- oder Baumassenziffer stossen. Diese Zahl regelt, in welchem Verhältnis Grundstücksfläche und Wohnfläche beziehungsweise Bauvolumen zueinander stehen dürfen.

Ein Beispiel: Die Ausnützungsziffer von 0,5 bedeutet, dass die Wohnfläche halb so gross sein darf wie die Grundstücksfläche. Bei einem Grundstück von 400m2 dürfte das Haus also 200m2 Wohnfläche aufweisen. Werden nur 160m2 Wohnfläche gebaut, hat dieses Grundstück eine Ausnützungsreserve von 40m2.

Diese Reserve kann auf ein anderes Grundstück übertragen werden. Wer etwa sein Haus ausbauen möchte, sein Grundstück aber bereits voll ausgenützt hat, kann die fehlende Ausnützung unter Umständen einem Nachbarn abkaufen.

Die Regelungen zur Ausnützungsübertragung sind in den Gemeinden unterschiedlich. Meist gilt aber, dass die Grundstücke einen nahen Bezug zueinander haben müssen - etwa, dass sie aneinander grenzen. Die Bestimmungen und die Ausnützungsziffer des eigenen Grundstücks erfährt man beim Bauamt der Gemeinde.