Hauskauf: Vorsicht vor einseitigen Verträgen!

Kaufverträge für ein Eigenheim können viele für den Käufer unvorteilhafte Klauseln enthalten.
K-Geld zeigt, wo die grössten Gefahren lauern.

Wer einen Kaufvertrag für eine Immobilie unterschreibt, geht eine Verpflichtung von grosser ?nanzieller Tragweite ein. Der Käufer sollte den Vertrag deshalb unbedingt genau studieren, in allen Einzelheiten verstehen und allenfalls ändern. Umso mehr, als in Kaufverträgen immer wieder für den Käufer negative Formulierungen anzutreffen sind.

K-Geld liegt ein solch einseitiges Dokument vor. Es ist der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung im Neubauprojekt Mülistatt in Oetwil an der Limmat (ZH). Als Verkäufer treten vier Privatpersonen auf, darunter Immobilientreuhänder André Gsponer, Geschäftsleiter der im Immobilienhandel und als Generalunternehmer tätigen Firma Immobau AG in Zürich. Die Immobau selber übt beim Projekt Mülistatt ein Verkaufsmandat aus.

Unüblich und für den Käufer nachteilig sind beispielsweise die Zahlungsbedingungen im Vertrag Mülistatt: Der Käufer soll 83 Prozent der Gesamtkosten von 715 000 Franken bis zur Fertigstellung der Unterlagsböden bezahlen, also noch bevor mit dem Innenausbau begonnen wird. Bis Baubeginn sind 234 000 Franken geschuldet.

Hier wird der Käufer als Bank missbraucht

Üblich ist eine Anzahlung von 20 Prozent des Kaufpreises bei Vertragsunterschrift und der Rest bei Bezug.

«Der Käufer spielt bei diesem Handel die Bank. Die Rechnungen der Handwerker gehen üblicherweise erst 30 bis 60 Tage nach Abschluss der Arbeiten ein», sagt Adrian Wenger, Immobilienspezialist beim VZ Vermögenszentrum.

Ein weiterer negativer Punkt beim Vertrag Mülistatt: Baubeschrieb und Projektpläne sind nicht Vertragsbestandteile. Bei Streitigkeiten besteht die Gefahr, dass sich die Vertragsparteien auf unterschiedliche Grundlagen berufen.

«Baubeschrieb und Projektpläne müssen in jedem Fall Bestandteil des Kaufvertrags sein», sagt Pascal Lutz von der unabhängigen Bau- und Immobilienberatung Immopro AG in Zürich.

Einseitig und allenfalls von grosser Tragweite für den Käufer ist auch folgende Formulierung: «Die Verkäuferschaft tritt der Käuferschaft (...) sämtliche ihr von den Bauhandwerkern, Architekten, Ingenieuren und Lieferanten geleisteten Garantien ab.»

Der Verkäufer will nicht für seine Leistung haften

Das bedeutet, dass der Käufer bei Mängeln oder Schäden selber mit den Handwerkern verhandeln muss. Wegen seines mangelnden Sachverstandes dürfte er damit überfordert sein.

«Der Verkäufer will mit dieser Formulierung im Schadenfall nicht für die von ihm verkaufte Leistung haften. Damit muss er allfällige Mängel nicht zu seinen Lasten beheben. Dieses häu?ge Vorgehen sollte man nicht akzeptieren», sagt Lutz.

Im Fall Mülistatt übernimmt der Käufer die Garantien aus Verträgen, die ihm nicht bekannt sind. Diese wurden abgeschlossen mit einem unbekannten Totalunternehmer und unbekannten Handwerkern. Lutz kritisiert dieses für den Käufer schwer durchschaubare Konstrukt: «Wer eine Leistung anbietet und verkauft, sollte auch dafür geradestehen.»

André Gsponer, Mitverkäufer des projektierten Neubaus, lehnte gegenüber K-Geld jede Stellungnahme ab.

Unabhängige Berater

- Wer Teile eines Kaufvertrages nicht versteht oder Fragen hat, die der GU nicht zufrieden stellend beantworten kann, sollte den Vertrag einem unabhängigen Experten vorlegen. Eine Adressliste ist erhältlich bei der Kammer unabhängiger Bauherrenberater, einer Sektion des Schweizerischen Verbandes der Immobilien-Treuhänder (SVIT), unter www.kub.ch.

Buchtipps
«Die eigenen vier Wände»
Der K-Tipp-Ratgeber zum Thema vermittelt nützliche Infos für Bauherren und Wohneigentümer. Zu bestellen auf Seite 13 oder unter www.ktipp.ch.

Hans Röthlisberger: «Die häufigsten Bauherrenfallen», Fr. 34.-, HEV-Verlag, Zürich.

Vier heikle Punkte im Kaufvertrag: Worauf ein Käufer achten sollte

Zahlungsplan
Beim Kauf einer Immobilie ist eine Anzahlung von maximal 20 Prozent des Kaufpreises beim Eintrag ins Grundbuch üblich. Der Rest wird beim Bezug des Hauses oder der Wohnung bezahlt.

Der Bau wird somit vom Generalunternehmer (GU) finanziert. Ein finanzstarker GU hat damit keine Probleme. Ein bereits mehrfach betriebener GU dürfte aber Mühe haben, eine Bank für die Finanzierung zu finden. Der Zahlungsplan lässt sich somit als Gradmesser für die Finanzkraft des GU auslegen.

Beharrt der GU auf einer Bezahlung in Raten, muss der Kunde eine Sicherstellung verlangen: Der GU sollte in diesem Fall eine Garantie im Umfang der Vorauszahlungen abgeben.

Zahlungspläne mit Fixterminen sind grundsätzlich abzulehnen, sofern diese nicht an den Baufortschritt gekoppelt sind. Sonst muss der Kunde auch dann bezahlen, wenn die Bauetappe nicht termingerecht erreicht wird.

Pläne und Baubeschrieb
Die beiden Dokumente müssen Bestandteil des Kaufvertrages sein. Sonst besteht Unsicherheit über den Umfang und die Ausgestaltung des Kaufobjekts.
Bezugstermin
Der späteste Bezugstermin muss im Vertrag erwähnt werden. Häufig wird nur festgehalten, dass der Bezugstermin beispielsweise vier Monate im Voraus angekündigt wird. In diesem Fall kann der Käufer auch dann nicht vom Vertrag zurücktreten, wenn sich das Bauprojekt über Monate oder gar Jahre verzögert.

Garantien
Der Verkäufer bzw. der GU darf die Garantien nicht mit befreiender Wirkung an den Käufer abtreten. Der Käufer muss sich sonst im Schadenfall direkt mit den Handwerkern auseinander setzen. Vielmehr muss der GU die Garantieleistungen übernehmen und bei den Handwerkern für die Erfüllung der vertraglich festgehaltenen Leistungen sorgen.

«Der Kunde sollte vom Verkäufer bzw. vom GU in jedem Fall - also auch wenn dieser für den gesamten Bau garantiert - eine Garantie einer Bank oder Versicherung in der Höhe von 5 Prozent des Werkpreises (Kaufpreis ohne Land) fordern», empfiehlt Pascal Lutz von der Bau- und Immobilienberatung Immopro. «Eine Garantie über die gesamte Garantiezeit von fünf Jahren sichert gegen das Risiko konkursiter Handwerker ab.»