Das Wiener Wunder – ein Reinfall

Verkäufer lockten Schweizer mit günstigen «Vorsorgewohnungen» in Österreich. Dazu brauchte es kein Eigenkapital. Doch das Konzept erwies sich als Schönwettermodell. Anleger stehen vor der Pleite.

Wer möchte das nicht: Eine Wohnung kaufen im Wert von 230 000 Franken, dafür nur etwa 110 000 Franken in monatlichen Raten abzahlen – und nach 25 Jahren erst noch Mieterträge als gesicherte Rente beziehen? D. und B. Zürcher wollten das. Und stecken nun tief im Schlamassel.

Ein scheinbar sicheres Modell mit tiefen Kosten

Das Ehepaar aus dem Kanton Bern vertraute auf die Versprechungen der Firma Fokus Invest aus Oberwil BL. Diese vermittelte sogenannte «Vorsorgewohnungen» an der Eduard-Pötzl-Gasse in Wien. Die verlockende Modellrechnung enthielt die folgenden Eckpunkte:

Die Südoststeirische Sparkasse vergab eine Hypothek zum Zinssatz von 2,35 Prozent. Das war im Juli 2005.

Zusätzlich erhielten die Käufer ein Darlehen als Ersatz für ihr fehlendes Eigenkapital zu einem Zinssatz von 2 Prozent.

Gleichzeitig wurden zwei Lebensversicherungen abgeschlossen. Ein Teil des dafür benötigten Geldes stammt aus der Rückerstattung der österreichischen Umsatzsteuer: Wenn Ausländer in Österreich eine gewinnbringende Wohnung kaufen, erhalten sie die Umsatzsteuer von 20 Prozent auf den Kaufbetrag zurück.

Den laufenden Kosten für Hypothek, Darlehen, Darlehensrückzahlung, Lebensversicherungen und Verwaltung (812 Franken im Monat) stehen auf der anderen Seite garantierte Mieteinnahmen von 451 Franken gegenüber. Verbleibt eine monatliche Ratenzahlung durch den Käufer von 361 Franken (25 Jahre lang). Mit diesen (bescheidenen) monatlichen Kosten durften die Käufer aufgrund der Unterlagen rechnen.

Nach 25 Jahren gehört die Wohnung schuldenfrei dem Käufer, weil die Hypothek dank den Lebensversicherungen auf einen Schlag abgezahlt wird. Ab diesem Zeitpunkt darf der Besitzer die Mieteinnahmen quasi als Altersrente behalten oder die Wohnung verkaufen. Deshalb der Name Vorsorgewohnung.

Leider erwiesen sich die Annahmen als Schönwetterprognose. Denn einerseits stiegen die Zinsen massiv an; und auf der Einnahmenseite wurden den Käufern plötzlich weniger Mieteinnahmen gutgeschrieben als prognostiziert. In den Unterlagen hatte es noch geheissen, die preisindexierten Mieten würden kontinuierlich steigen und die Investition in Wien werde «in jedem Fall» eine nennenswerte Vermögensbildung bringen.

Nun droht ein Notverkauf zu tiefem Preis

Das Zahlengerüst geriet also völlig aus dem Lot – und jetzt sollen Zürchers plötzlich Tausende von Franken nachzahlen. Das wollen sie aber nicht, denn sie haben das Vertrauen in das ganze Konstrukt und in die vielen beteiligten Firmen in der Schweiz und in Österreich verloren.

Deswegen drohen nun ernste Konsequenzen. Bereits hat die Bank die Mieteinnahmen gepfändet, und es droht ein Notverkauf der «Vorsorgewohnung» zu einem tiefen Preis.

In diesem Fall würde aber eine Bank-Restschuld bestehen bleiben – unter anderem auch deshalb, weil die Bankderlehen nicht nur die eigentliche Kaufsumme abdeckten, sondern auch noch zusätzliche 13 Prozent der Kaufsumme für Notarkosten, Steuern, Gebühren und sonstige Spesen. Und der Wert der Lebensversicherungen ist gegenwärtig tief.

Bei der Schweizer Vermittlerin Fokus Invest heisst es, ihre österreichische Partnerfirma Fiag habe diverse Zusagen nicht eingehalten und ihre Partner getäuscht. Die Fiag habe zum Beispiel den Abschluss einer Zinsabsicherung gegen steigende Zinsen versprochen, das dann aber nicht eingehalten.

Und die Mieteinnahmen seien immer als Netto-Einnahmen ausgewiesen worden; im Nachhinein stellte sich aber heraus, dass die Mieteinnahmen noch um die Umsatzsteuer gekürzt werden müssen.

Die Fokus Invest verkauft aber weiterhin «Vorsorgewohnungen» in Österreich. Wenn das Modell richtig und mit seriösen Partnern aufgegleist werde, sei das ein taugliches Vorsorgemodell. K-Geld rät aber vom Kauf ab.

08. Dezember 2008 | Ernst Meierhofer, Redaktion K-Tipp