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saldo hat ein Einfamilienhaus und eine Eigentumswohnung auf drei Arten bewerten lassen. Fazit: Die Ergebnisse liegen relativ weit auseinander. Wer den ungefähren Verkehrswert seiner Immobilie erfahren will, kann die günstigste Variante wählen.
Es gibt diverse Gründe, den Wert von Wohneigentum schätzen zu lassen. Vielleicht liegt die letzte Schätzung schon Jahre zurück und der Besitzer möchte wissen, wie sich der Wert seiner Immobilie inzwischen entwickelt hat. Oder ein Eigentümer will sein Wohnobjekt verkaufen und benötigt den Verkehrswert, um den Verkaufspreis festzulegen. Oder wenn bei einer Scheidung der eine Ehepartner den anderen auszahlen muss, ist es nötig, den Wert des gemeinsamen Wohneigentums zu bestimmen. Und wenn eine Liegenschaft vererbt wird, kommen ebenfalls Schätzer zum Zug.
Aber welche Schätzmethode soll herangezogen werden? Genügt eine Beurteilung mittels der günstigen computergestützten hedonischen Methode (siehe unten) oder muss man einen teuren Profischätzer ins Haus holen? saldo hat in Zusammenarbeit mit den Eigentümern eine 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung in Ennetbaden AG sowie ein einseitig angebautes 6,5-Zimmer-Einfamilienhaus in Oetwil an der Limmat ZH schätzen lassen.
Beide Eigentümer haben für ihr Wohnobjekt den Fragebogen des Zürcher Immobilienberatungsunternehmens Iazi AG sowie jenen des Hauseigentümerverbandes Schweiz (HEV) ausgefüllt. Zudem beauftragten sie jeweils einen professionellen, dem Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband (SIV) angehörenden Experten aus ihrer Region für eine konventionelle Schätzung.
Wohnung: HEV schätzt den Wert 78‘000 Franken höher als der Experte
Für beide Wohnobjekte liegen je drei Schätzungen vor: zwei nach der hedonischen Methode (Iazi und HEV), eine nach der konventionellen (SIV). Erhoben wurde der Verkehrswert. Dieser entspricht dem Preis, zu dem vergleichbare Objekte in der betreffenden Gegend normalerweise verkauft werden (Marktpreis).
Bei der Eigentumswohnung gehen die erhaltenen Schätzwerte recht weit auseinander (siehe Tabelle im pfd-Artikel): Gemäss dem SIV-Schätzer beträgt der Verkehrswert 446‘000 Franken. Die Berechnungen des HEV hingegen haben einen Preis von 524‘000 Franken ergeben – 78‘000 Franken oder 17,5 Prozent mehr. Dazwischen befindet sich die Iazi-Schätzung mit 503‘000 Franken.
Beim Einfamilienhaus liegen die Schätzwerte verhältnismässig näher beieinander: Die HEV-Schätzung ist mit 1‘045‘000 Franken nur 10,9 Prozent höher als jene des Iazi mit 942‘000 Franken. Ebenfalls klar unter einer Million ist der Marktpreis des SIV-Schätzers positioniert, nämlich bei 975‘000 Franken.
Subjektive Einschätzung der Eigentümer ist häufig zu positiv
Auffällig: Bei beiden Objekten ist die Schätzung des Hauseigentümerverbandes am höchsten. Thomas Rinderknecht, Leiter Schätzungsabteilung des HEV Zürich, räumt ein, dass die Bewertungen gar hoch ausgefallen sind. Er weist aber darauf hin, dass bei der hedonischen Methode der Spielraum bei plus/minus 20 Prozent liegt. Die HEV-Resultate befinden sich im Vergleich mit den anderen Schätzungen innerhalb dieser Spanne. Da die Eigentümer den HEV-Fragebogen selbst ausgefüllt haben, spielt auch ein subjektives Element mit in die Bewertung hinein. Vielleicht wurden gewisse Faktoren zu positiv bewertet, vermutet Rinderknecht.
Etwas aus dem Rahmen fällt auch die Bewertung der
Eigentumswohnung durch den SIV-Schätzer Gustav Fischer. Dieser verteidigt seinen tiefen Verkehrswert: «Die hedonischen Schätzungen sind zu hoch.» Er habe den Schätzwert mit verschiedenen Berechnungsmethoden erhoben und sei immer auf dieselbe Grössenordnung gekommen. Die Lage der Wohnung sei nicht optimal und der Balkon sehr klein. Das habe er mitberücksichtigt.
Das ist eine Stärke der konventionellen Schätzmethode: Weil das Wohnobjekt vor Ort besichtigt und nicht vom Pult aus eingestuft wird, kann der Schätzer besser auf gewisse Eigenheiten eingehen. Gemäss Francesco Canonica, Verfasser von verschiedenen Lehrbüchern zum Schätzungswesen, steckt aber auch in einer konventionellen Schätzung recht viel Subjektivität. Den Ermessensspielraum beziffert er auf plus/ minus 10 Prozent. Canonica will aber nicht die eine Methode gegen die andere ausspielen: «Beide haben ihre eigenen Anwendungsgebiete.»
Hedonischer Schätzwert: Als Startpreis für Kaufverhandlungen geeignet
Entscheidend ist der Verwendungszweck. Wer lediglich einen Anhaltspunkt möchte, was seine Liegenschaft wert ist oder den Schätzwert zum Eruieren des Verkaufspreises benötigt, kann auf die günstige und bequeme hedonische Methode setzen. Canonica empfiehlt Verkaufswilligen, den hedonischen Schätzwert als Start- oder Verhandlungspreis zu verwenden und die Immobilie an den Meistbietenden zu veräussern. Wenn eine Verkehrswertschätzung aber gerichtlichen Ansprüchen genügen muss, sei es im Zusammenhang mit einer Scheidung oder einem Nachlassverfahren, ist die konventionelle Schätzung mit einer Besichtigung vor Ort die bessere Wahl.
Schätzmethoden
Hedonische Schätzung
Expertenschätzung
31. Januar 2010 | Thomas Lattmann, Redaktion saldo
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