Hauskauf: Liebe ist gut, Verträge sind besser

Ein lediges Paar sollte den Kauf seines gemeinsamen Hauses vertraglich regeln.

Die Voraussetzungen sind gut: Serafin Pintu und Rita Grütter (Namen geändert) haben das verflixte siebte Beziehungsjahr gerade hinter sich. Die Hypothekarzinsen sind auf einem historischen Tiefpunkt und das Einfamilienhaus im Zürcher Weinland entspricht genau ihren Vorstellungen. Das ledige Paar entscheidet sich für den Kauf. Rita Grütter bringt aus einem Erbvorbezug 100‘000 Franken ein, Serafin Pintu steuert 50‘000 Franken bei. Der Rest wird über eine Hypothek finanziert.

Im Gegensatz zur Ehe ist das Konkubinatsverhältnis im Gesetz nur rudimentär geregelt. Deshalb sollten ledige Paare das Wichtigste selbst in einem Vertrag regeln. Und zwar nicht irgendwann, sondern mit dem Kauf der Liegenschaft. Als Erstes gilt es, die passende Eigentumsform zu wählen. Das Gesetz kennt mehrere Möglichkeiten.

Alleineigentum: Ein Partner oder eine Partnerin trägt sich im Grundbuch als Alleineigentümer ein. Er oder sie kann damit frei über das Haus verfügen, ist aber auch allein verantwortlich für die Kosten, wie etwa die Bezahlung der Hypothekarzinsen.

Miteigentum: Diese Form empfiehlt sich, sobald beide Partner Geld in die Liegenschaft investieren. Werden für den Hauskauf Gelder aus der Pensionskasse oder der Säule 3a verwendet, ist diese Form sogar Pflicht. Beim Miteigentum können die Partner wählen, wie viel wem gehört.

Serafin Pintu könnte mit seiner Investition beispielsweise ein Drittel des Hauses übernehmen, Rita Grütter zwei Drittel. Diese Eigentumsquoten werden im Grundbuch festgehalten. Jeder Partner kann seinen Teil separat mit Hypotheken belasten oder ihn verkaufen. Bei einer Veräusserung räumt das Gesetz dem andern ein Vorkaufsrecht ein.

Gesamteigentum: In diesem Fall gehört das Haus beiden Partnern gemeinsam. Niemand kann seinen Teil separat veräussern. Für alle Belastungen braucht es die Zustimmung beider. Trennen sich die Partner, müssen sie sich über einen Verkauf oder eine Übernahme durch die eine Partei einigen. Gesamteigentümer regeln am besten schon beim Kauf per Vertrag, was im Fall einer Trennung oder beim Tod eines Partners gelten soll.

Jetzt klären, was später existenziell sein wird

Rita Grütter und Serafin Pintu lassen von einer Anwältin einen Gesellschaftsvertrag ausarbeiten, der alles rund um ihre neue Liegenschaft regelt. Und noch einiges mehr. Das kostet sie zwar knapp 1000 Franken, dafür sind aber alle wichtigen Punkte im Vertrag enthalten (siehe unten). Dazu gehören beispielsweise:

Vollmachten: Konkubinatspaare können sich gegenseitig Vollmachten einräumen – etwa für den Fall, dass ein Partner schwer verunfallt und nicht mehr handlungsfähig ist. Das kann eine Generalvollmacht sein oder eine Vollmacht für einen ganz bestimmten Zweck. Zur Sicherheit sollten solche Vollmachten notariell beglaubigt werden.

Mietvertrag: Wenn ein Partner Alleineigentümer der Liegenschaft ist, sollte der andere auf einem Mietvertrag bestehen. Dann steht ihm im Streitfall immerhin eine Kündigungsfrist zu. Ein Mietvertrag macht auch bei einem Todesfall des Alleineigentümers Sinn. Dann geniesst der überlebende Partner gegenüber den Erben zumindest die Rechte eines Mieters. Im Streitfall können ihn die Erben nicht so schnell auf die Strasse setzen.

Testament: Für den Todesfall sollten Konkubinatspartner unbedingt ein Testament aufsetzen. Darin kann das zu vererbende Haus dem Partner vermacht werden. Sind Erben vorhanden, die Anrecht auf einen Pflichtteil haben, kann dies zu finanziellen Problemen führen. Deshalb sollten die Konkubinatspartner vorsehen, dass der Hinterbliebene genügend Kapital zur Verfügung haben wird, um die Erben auszuzahlen.

Tipp: Klären Sie bei der Pensionskasse ab, ob im Todesfall an den Konkubinatspartner eine Partnerrente und eine Todesfallsumme ausbezahlt wird – und ob eine schriftliche Begünstigungsregelung notwendig ist. Prüfen Sie für eine weitergehende finanzielle Absicherung zudem den Abschluss einer reinen Todesfallrisiko-Versicherung. Alle diese Massnahmen tragen dazu bei, dass die laufenden Kosten des Wohneigentums auch nach Tod oder Invalidität eines Partners tragbar bleiben.

Das muss in den Vertrag: Wer hat wie viel zu sagen?

Ein Vertrag sollte die Fragen rund ums gemeinsame Wohneigentum regeln. Folgende Punkte gehören mindestens in den Vertrag:

Wer kauft welche Liegenschaft zu welchem Preis?
Wer finanziert den Kauf zu welchen Teilen?
Wer trägt in welchem Umfang die laufenden Kosten der Liegenschaft (Hypozins, Unterhalt, Nebenkosten etc.)?
Welche Mitbestimmungsrechte gelten für alle die Liegenschaft betreffenden Entscheide? (Varianten: Bestimmungsrecht im Verhältnis zur finanziellen Beteiligung oder gleiches Stimmrecht unabhängig von der Beteiligung?)
Kündigungsrecht, -frist und -termine des Vertrages.
Vorgehen im Falle einer Vertragskündigung.
Aufteilung von Verkaufserlös bzw. Verkaufsverlust.

27. März 2010 | Üsé Meyer