Renovieren: Mehr Wohnraum erhöht den Marktwert

Wer in seine Immobilie investieren will, möchte wissen, ob sich das wertsteigernd auswirkt. Das lässt sich im Voraus prüfen – mit Hilfe der sogenannt hedonischen Bewertung. K-Geld zeigt, welche Renovationen sich lohnen.

Dieses Jahr eine neue Küche und in drei Jahren ein frischer Anstrich – kaum ein Einfamilienhausbesitzer geht bei der Renovation des Eigenheims zielgerichtet vor. Pensionskassen dagegen packen die Erneuerung ihrer Gebäude professionell an: Investiert wird aufgrund einer langfristigen Planung. Ziel aller Massnahmen ist es, den Wert der Immobilie zu steigern. Dabei nutzen Immobilien-Profis die Möglichkeiten der hedonischen Bewertung.

Sie funktioniert wie folgt: Per Computer werden Eigenschaften und Lage von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit Tausenden anderen Objekten verglichen. Anhand der effektiv erzielten Verkaufspreise wird dann der mutmassliche Marktwert bestimmt. Mit dieser Strategie kann auch geprüft werden, welchen Einfluss ein Ausbau und Renovationen auf den Marktwert haben.

Wichtig zu wissen: Sehr alte Liegenschaften, Luxus- und Liebhaberobjekte so-wie Immobilien mit sehr viel Land lassen sich so nur ziemlich vage bewerten. Hedonische Bewertungen bieten Spezialisten an – etwa die beiden Zürcher Unternehmen Fahrländer Partner AG und Iazi. Besser ist es aber, mit einem Architekten zusammenzuarbeiten. Er lässt dann die Bewertungen durchführen und kann bei offenen Fragen mit Rat und Tat zur Seite stehen.

Einfamilienhaus: Wann sich eine Renovation lohnt

Investitionen ins Eigenheim auf ihre Rentabilität hin zu prüfen macht vor allem dann Sinn, wenn in einigen Jahren ein Verkauf geplant ist. Sonst gibt man allenfalls viel Geld für Dinge aus, die keinen Mehrwert bringen. Welche Renovationsarbeiten rechnen sich denn?

K-Geld hat die Probe aufs Exempel gemacht und ein Einfamilienhaus in Aarau durch die Fahrländer Partner AG beurteilen lassen. Das Haus hat 93 Quadratmeter Wohnfläche und einen Umschwung von 400 Quadratmetern. Es steht an einer durchschnittlichen bis guten Lage in der Stadt und ist in einem bewohnbaren, aber renovationsbedürftigen Zustand. Der Marktwert beträgt 453‘000 Franken.

In einer ersten Runde prüfen die Spezialisten, welchen Einfluss eine Komplettrenovation hätte. Ergebnis: Der Marktwert würde auf 618 000 Franken steigen. Kostet die Renovation weniger als die Differenz von 165 000 Franken, geht die Rechnung auf. Nicht berücksichtigt sind die Auswirkungen auf die Steuern – denn werterhaltende Investitionen darf man abziehen.

Estrich ausbauen: Kosten und Mehrwert vergleichen

In einer zweiten Runde wird abgeklärt, ob sich der Ausbau des 12 Quadratmeter grossen Estrichs zu einem Zimmer lohnt – der Rest des Hauses bleibt im bisherigen Zustand. Resultat: Die Wohnfläche steigt auf 105 Quadratmeter, der Marktwert auf 482‘000 Franken. Lässt sich der Ausbau für maximal 29‘000 Franken realisieren, geht die Rechnung auf.

In der dritten Runde wird der Ausbau des Estrichs kombiniert mit einer Komplettrenovation: Der Marktwert beträgt neu 660‘000 Franken. Die gleichzeitige Sanierung und der Estrichausbau steigern den Wert also wesentlich mehr als die Renovation des Hauses allein. Der Marktwert steigt durch diese Massnahmen um 207‘000 Franken.

Lohnt es sich allenfalls auch, die Wohnfläche durch den Anbau eines beheizten 15 Quadratmeter grossen Wintergartens noch mehr zu erweitern? Die Bewertung zeigt: Die zusätzlichen Quadratmeter steigern den Wert zwar um weitere 45‘000 Franken. Dennoch ist davon abzuraten: Das Erstellen eines beheizten Wintergartens dieser Grösse kostet rund 70‘000 Franken.

Und was bringen energetische Massnahmen? Wird das Haus zusätzlich isoliert und wird die Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt, kostet das rund 85‘000 Franken. Der Marktwert steigt dadurch auf 833‘000 Franken – er ist also 173‘000 Franken höher als bei der Komplettsanierung mit Estrichausbau. Es bleibt ein Mehrwert von 88‘000 Franken. All diese Ausgaben lohnen sich also auch ohne Steuerspareffekte und Fördergelder einzubeziehen – vorausgesetzt, man findet einen Käufer.

Bringt wenig beim Verkauf: LuxusBad im Minihaus

Die am Beispiel gewonnenen Erkenntnisse lassen sich aber nicht auf jedes beliebige Einfamilienhaus übertragen. «Die Lage spielt eine entscheidende Rolle, um zu beurteilen, welchen Einfluss Veränderungen am Objekt auf seinen Marktpreis haben», sagt Stefan Fahrländer von Fahrländer Partner.

Eine Grundregel gelte aber für alle Objekte: «Eine Veränderung am baulichen Standard eines Hauses macht rein wirtschaftlich betrachtet nur Sinn, wenn das Haus dafür gemacht ist.» Beispiel: Wer in einem kleinen Reihenhaus ein Luxusbad mit Whirlpool einbaut, wird beim Verkauf kaum einen höheren Preis erzielen. Der Ausbau des Estrichs rechnet sich hingegen oft – vor allem, wenn die bisherige Wohnfläche klein und die Nachfrage nach Häusern in dieser Gegend gross ist.

Steht der Verkauf des Hauses kurz bevor, lautet Fahrländers Tipp: «Durchschnittliche Einfamilienhäuser am besten unrenoviert verkaufen.» Ein Käufer hätte im Falle des Aarauer Testobjektes zur Renovation eine weitere Option: Es würde sich auch ein Abbruch des Hauses und der Neubau eines Zweifamilienhauses rechnen, wenn man die zwei Wohneinheiten später weiterverkauft.

Immobilien: 10 Tipps für eine erfolgreiche Renovation

Bedürfnisse. Notieren Sie, welche Wohnbedürfnisse Sie heute haben und mit welchen Sie in fünf und in zehn Jahren rechnen. Lassen Sie diese Überlegungen in die Erneuerungsplanung einfliessen.

Langfristigkeit: Renovationen ohne Ziel sind teuer und meist unbefriedigend. Machen Sie deshalb eine langfristige, zielgerichtete Planung.

Energieverbrauch: Prüfen Sie vor einer Investition immer zuerst, wo Sie noch Energie sparen könnten (Wärmedämmung, Heizung, Fenster usw.).

Prioritäten: Sind die Finanzen knapp, sollten Sie Ihr Geld bei der Renovation dort investieren, wo Sie am meisten und am längsten davon profitieren. Also zum Beispiel bei energiesparenden Massnahmen oder indem Sie mehr Wohnraum schaffen.

Recht: Prüfen Sie frühzeitig, welche Ausbauten baurechtlich möglich sind und ob Sie dafür eine Bewilligung benötigen. Auskünfte dazu erhalten Sie auf dem Bauamt Ihrer Gemeinde.

Finanzierung: Je nach persönlicher Lage können Sie die Erneuerungsarbeiten aus dem eigenen Sack oder durch eine Aufstockung der Hypothek finanzieren. Prüfen Sie immer auch, welche Variante für Sie langfristig steuertechnische Vorteile hat.

Steuern: Werterhaltende Arbeiten (Austausch von Bodenbelägen, Malerarbeiten, neue Ziegel fürs Dach) sowie energetische Massnahmen (siehe oben) können von den Steuern abgezogen werden. Übersteigen die Kosten Ihr steuerbares Einkommen, lohnt es sich, die Arbeiten auf zwei Jahre aufzuteilen, um vollumfänglich von den Abzügen profitieren zu können.

Fachleute: Ziehen Sie bei einer umfangreichen Erneuerung Ihres Hauses einen Architekten bei. Dies gilt vor allem, wenn räumliche Veränderungen geplant sind. Nehmen Sie sich Zeit beim Auswählen und besichtigen Sie Referenzobjekte. Prüfen Sie in einem ausführlichen Gespräch, ob die gegenseitige Chemie stimmt.

Kosten: Organisieren Sie die Arbeiten selber, lohnt es sich, mehrere Offerten einzuholen. Eine praktische Möglichkeit dazu bietet die Online-Plattform Renovero.ch.

Nachbarn: Renovationen und Sanierung wirken sich praktisch immer auf die Nachbarschaft aus. Sei es, weil ein Erweiterungsbau die Sicht beeinträchtigt oder weil die Bauarbeiten Lärm verursachen. Reden Sie deshalb frühzeitig mit den Nachbarn, um spätere Diskussionen oder Einsprachen zu verhindern.

23. Mai 2010 | Reto Westermann