Eine Leserin aus St. Gallen deklariert ihr Ferienhaus in Italien jedes Jahr in der St. Galler Steuererklärung. So kann der Fiskus die korrekten Steuersätze für Vermögen und Einkommen ermitteln. Sie stützen sich auf das gesamte Vermögen und Einkommen einer Person – und dazu zählt auch Immobilienbesitz im Ausland. Die St. Gallerin zahlt für ihr Einkommen in der Schweiz deshalb mehr Steuern als jemand, der gleich viel verdient, aber kein Haus im Ausland besitzt.
Konkret: Die Leserin hat ein steuerbares Einkommen von 100000 Franken und ein Vermögen von 500000 Franken. Das Haus in Italien hat einen Steuerwert von 100000 Franken und einen Eigenmietwert von 5000 Franken. Der Steuersatz für das Einkommen erhöht sich wegen der Progression leicht von 7,15 auf 7,25 Prozent (siehe Tabelle im PDF). Beim Vermögen kommt mit und ohne Haus der Tarif von 0,17 Prozent zum Zug. Denn im Kanton St. Gallen werden Vermögen linear besteuert, nicht progressiv. Unter dem Strich zahlt die St. Gallerin wegen der Liegenschaft in Italien in der Schweiz 481 Franken mehr ans Steueramt.
Auch in anderen Kantonen führt eine Auslandsimmobilie nicht zu einem höheren Tarif bei der Vermögenssteuer – nämlich in AI, GL, NW, LU, OW, SG, SZ, TG, UR.
Die Steuerämter stützen sich bei der Bewertung auf den Kaufpreis. Die meisten Kantone begnügen sich mit einer Kopie des Kaufvertrags. Die Luzerner Steuerbehörde will zudem eine deutsche Übersetzung. Liegt kein Kaufvertrag vor, weil man das Haus beispielsweise geerbt hat, hilft ein Foto oder zumindest ein Grundrissplan.
Baselland und Solothurn nehmen als Steuerwert nur einen Drittel des Kaufpreises. In anderen Kantonen sind es 70 Prozent (BE), 75 (TG, ZG), 80 (AG, AR, SH) oder 90 Prozent (SG). Einige Kantone stützten sich auf den vollen Kaufpreis: GL, LU, OW, NW, SZ, UR, ZH.
Stärker ins Gewicht als die Vermögenssteuer fällt die Einkommenssteuer. Die Kantone und der Bund besteuern den sogenannten Eigenmietwert von Immobilien. Das ist der fiktive Betrag, den ein Besitzer einnehmen könnte, wenn er sein Haus oder seine Wohnung vermieten würde. Für Immobilien im Ausland errechnet das kantonale Steueramt einen künstlichen Eigenmietwert, der zum Einkommen hinzugerechnet wird und den Steuersatz in der Schweiz entsprechend erhöht.
Bei der Berechnung gehen die Steuerämter unterschiedliche Wege. Gnädig ist der Kanton Aargau: Er addiert zum Einkommen in der Schweiz 3 Prozent des Steuerwerts der Liegenschaft im Ausland. Bern schlägt mit 6 Prozent doppelt so viel drauf. Und Glarus berücksichtigt die Lage der Immobilie: Steht die Liegenschaft in einer Stadt oder an einer touristischen Toplage, gelten 6 Prozent des Verkehrswerts als satzbestimmender Eigenmietwert. Im Umland sind es noch 5 und in Randregionen ohne touristisches Interesse nur 4 Prozent.
Von diesem künstlichen Eigenmietwert kann man in allen Kantonen die Unterhaltskosten abziehen. Wer keine Kosten belegen kann, darf dieselbe Pauschale wie in der Schweiz abziehen. Meistens ist das ein Fünftel des Eigenmietwerts. Wer im Ausland eine Hypothek hat, kann die Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen – genau wie bei inländischem Immobilienbesitz.