Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Besteuert wird der Kapitalgewinn beim Verkauf einer Immobilie, also grundsätzlich die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.
Wer erhebt die Grundstückgewinnsteuer?
Der Bund kennt keine solche Steuer. Sie wird in allen Kantonen erhoben. Zuständig ist der Kanton, in dem das Haus oder die Wohnung steht. In Bern, Basel-Stadt, Freiburg, Jura, Obwalden und Schaffhausen kassieren neben dem Kanton auch noch die Gemeinden, in den Kantonen Zug und Zürich nur die Gemeinden.
Wie wird der Grundstückgewinn bestimmt?
Bei der Berechnung des Gewinns wird der Kauf- oder Erstellungspreis vom Verkaufserlös abgezogen. Dieser Betrag wird um alle wertvermehrenden Investitionen reduziert, die seit dem Kauf erfolgt sind. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für den Bau eines Wintergartens oder den Ausbau des Dachstocks. Ausgaben, die beim Kauf und beim Verkauf anfielen, lassen sich ebenfalls abziehen – etwa Inseratekosten, Handänderungssteuern, Notariatskosten, je nach Kanton Grundeigentümerbeiträge und Kosten für die vorzeitige Auflösung der Hypothek (Vorfälligkeitsentschädigung). Abzugsfähig sind auch Provisionen für einen Makler, je nach Kanton aber in der Regel nur 1 Prozent (Luzern) bis maximal 3 Prozent des Verkaufspreises (Zürich). Keine Beschränkungen gibts in Bern, Genf, Neuenburg, in der Waadt und im Wallis.
Was gilt bei Altbauten?
Bei einem Haus, das man seit Jahrzehnten besitzt, wenden die Kantone anstelle des vor vielen Jahren bezahlten Kaufpreises den Steuerwert an, den die Liegenschaft zu einem späteren Zeitpunkt hatte. Zum Beispiel gilt in den Kantonen Appenzell Innerrhoden, Tessin und Zürich der Verkehrswert von vor 20 Jahren als Berechnungsgrundlage. Andere Kantone stützen sich auf die Verkehrswerte von vor 10 Jahren (Schaffhausen, Waadt), 15 Jahren (Freiburg), 20 Jahren (St. Gallen), 25 Jahren (Uri, Zug) oder 30 Jahren (Solothurn). Graubünden berücksichtigt die Geldentwertung seit dem Kauf oder dem Bau der Liegenschaft.
Wie wird die Höhe der Grundstückgewinnsteuer berechnet?
Die kantonalen Steuertarife unterscheiden sich. Sie orientieren sich oft an der Höhe des Verkaufsgewinns und an der Besitzdauer. St. Gallen etwa besteuert einen Gewinn von 100'000 Franken nach 20 Jahren mit über 23'000 Franken. Der Kanton Tessin verlangt nur 5000 Franken (siehe Tabelle im PDF).
Wird ein Grundstückgewinn immer besteuert?
Nein. Ausser in Basel-Landschaft sind Bagatellgewinne bis zu einer bestimmten Höhe steuerfrei. Die Freigrenze reicht je nach Kanton von 500 Franken in Basel-Stadt bis zu 13'000 Franken in Luzern. Im Kanton Genf entfällt die Gewinnsteuer, wenn man sein Haus nach mindestens 25 Jahren verkauft.
Lässt sich die Grundstückgewinnsteuer aufschieben?
Bei Erbschaft, Erbvorbezug, Schenkung oder zur Abgeltung von scheidungsrechtlichen Ansprüchen wird die Steuer aufgeschoben. Das heisst: Die Grundstückgewinnsteuer ist erst beim Weiterverkauf des geerbten oder geschenkten Hauses geschuldet. Dann aber wird der Gewinn auf die Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis und nicht zum Wert im Moment der Übernahme der Liegenschaft berechnet.
Was gilt, wenn man mit dem ganzen Verkaufserlös ein neues Haus kauft?
Die Gewinnsteuer wird in solchen Fällen aufgeschoben. Das gilt aber nur, wenn man den gesamten Verkaufserlös in eine selbstbewohnte Liegenschaft in der Schweiz innert «angemessener Frist» investiert. Je nach Kanton beträgt diese Frist zwischen zwei (etwa Bern, Glarus, Graubünden), drei (Aargau, Schaffhausen, St. Gallen), vier (Schwyz) und fünf Jahre (Genf).
Wird die Steuer aufgeschoben, wenn man nur einen Teil des Verkaufserlöses in eine neue Wohnung investiert?
Der Steueraufschub gilt ebenfalls, aber nur für den Teil des Gewinns, der in die Ersatzliegenschaft investiert wurde. Der nicht investierte Teil wird sofort besteuert.
Wer muss die Grundstückgewinnsteuer bezahlen?
Der Verkäufer. Falls er das nicht tut, können die Steuerbehörden die Steuern beim Käufer eintreiben. Sie haben ein Pfandrecht am Grundstück. Damit können sie die Liegenschaft notfalls durch das Betreibungsamt versteigern lassen, um so zu ihrem Geld zu kommen. Damit es nicht so weit kommt, sollten Hauskäufer deshalb darauf achten, dass der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer auf einem Sperrkonto auf einer Bank oder direkt beim Steueramt hinterlegt. Der Käufer kann mit dem Verkäufer auch abmachen, dass er den Steuerbetrag vom Kaufpreis abzieht und selber dem Steueramt überweist.
