Langjährige Festhypotheken sind beliebt. So lassen sich die immer noch sehr tiefen Zinsen für mehrere Jahre absichern. Beim Schweizer Hypothekenvermittler Moneypark etwa entfielen in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres 70 Prozent des vermittelten Kreditvolumens auf Festhypotheken mit 10 und mehr Jahren Laufzeit.
Festhypotheken mit langen Laufzeiten haben allerdings einen gewichtigen Nachteil: Wenn Liegenschaftsbesitzer sie vorzeitig kündigen, verlangen die Kreditgeber von ihnen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Damit gemeint ist der Zinsausfall bis zum Ende der Vertragslaufzeit. Davon ziehen die Kreditgeber in der Regel einen von ihnen selbst festgelegten Betrag ab, den sie angeblich bei einer Wiederanlage der Hypothekarsumme am Kapitalmarkt erzielen können.
In der jüngeren Vergangenheit setzten einige Banken diesen Wiederanlagesatz oft bei null oder sogar darunter an. Letzteres müssen Kunden aber nur akzeptieren, wenn im Hypothekarvertrag ausdrücklich mögliche Negativzinsen erwähnt sind. Das bestätigten verschiedene Gerichtsurteile («K-Tipp» 18/2019).
Doch auch bei einem Wiederanlagesatz von null kann die Vorfälligkeit rasch einige Tausend Franken betragen. Beispiel: Eine 10-jährige Festhypothek über 500 000 Franken und mit einem Zinssatz von 1,3 Prozent wird bereits nach zwei Jahren gekündigt. Dann fällt auf einen Schlag eine Entschädigung von 52 000 Franken an. Hinzu kommen häufig noch einige Hundert Franken für «Bearbeitungsgebühren».
Voraussetzung für Verzicht ist der Verkauf an Dritte
Immerhin gibt es einige Kreditgeber, die auf die teuren Strafzahlungen verzichten oder nur eine günstige Pauschalgebühr verlangen. K-Geld hat im Rahmen einer grösseren Recherche zehn kundenfreundliche Kreditgeber gefunden. Es handelt sich um sechs Pensionskassen, zwei kleine Banken, einen Versicherer und eine Anlagestiftung (siehe Tabelle im PDF). Voraussetzung für den Verzicht auf eine Vorfälligkeits-entschädigung ist in der Regel der Verkauf des Wohneigentums an Dritte – also an Personen ausserhalb der Familie.
Bei der Aargauischen Pensionskasse und der Anlagestiftung Winterthur Hypotheken müssen Kreditnehmer bei der Kündigung einer Festhypothek überhaupt keine Strafzahlung leisten. Die Bank EKI mit Hauptsitz in Interlaken BE bietet die Festhypothek «Premium» an. Für einen Aufschlag von 0,1 Prozent gegenüber der normalen Festhypothek ist ein Vertragsausstieg ohne Vor-fälligkeitsentschädigung möglich.
Die weiteren in der Tabelle erwähnten Kreditgeber, die auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichten, verlangen für die vorzeitige Kündigung Gebühren. Günstig weg kommen Kreditnehmer beim Versicherer Swiss Life: Die Bearbeitungsgebühr beträgt pauschal 350 Franken. Tiefer in die Tasche greifen müssen Ausstiegswillige bei der BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich. Diese verlangt in der Regel eine Pauschalentschädigung von 1000 Franken. Zusätzlich ist die Zinsdifferenz zwischen dem vertraglich abgeschlossenen Zinssatz und dem aktuellen BVK-Zinssatz für die Restlaufzeit zu entrichten. Beispiel: Ein Kunde kündigt eine 10-jährige Festhypothek mit 1,2 Prozent Zins nach fünf Jahren. Der aktuelle BVK-Zinssatz für eine 5-jährige Fixhypothek liegt bei 0,99 Prozent. Die Gebühr beträgt dann für die fünf Restjahre je 0,21 Prozent der Kreditsumme pro Jahr.
Viele Kreditgeber bestehen auf Vorfälligkeitszahlung
Bei den grossen im Hypothekargeschäft tätigen Kreditgebern ist einzig die Raiffeisenbank «in Ausnahmefällen» bereit, auf die Vorfälligkeitsentschädigung zu verzichten. Solche Ausnahmen würden «aufgrund der konkreten Umstände im Einzelnen geprüft und vereinbart». Alle übrigen angefragten Hypothekenfinanzierer halten an einer Strafzahlung auf Basis des Wiederanlagesatzes fest. Immerhin: Einzelne Kreditgeber weisen darauf hin, dass sie im Fall eines Liegenschaftverkaufs zu einer Übertragung der noch laufenden Festhypothek auf den Käufer Hand bieten.
