Die Hypothekarzinsen stiegen in den vergangenen Monaten deutlich. Deshalb setzen immer mehr Bankkunden auf Geldmarkthypotheken statt auf Produkte mit festen Zinssätzen. Geldmarkthypotheken waren in den letzten 30 Jahren immer günstiger als fünf- oder zehnjährige Festhypotheken – und sind es heute noch («Saldo» 10/2022). Geldmarkthypotheken sind zurzeit für unter 1 Prozent Zins erhältlich, zehnjährige Festhypotheken kosten im Durchschnitt 2,53 Prozent Zins. Anfang Jahr hat der Saron den Libor als neuer Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken ersetzt (siehe Kasten).
Laut Banken sind Saron-Hypotheken begehrt
Banken wie etwa die Raiffeisengruppe sprechen von einem «regelrechten Run» auf solche Hypos: Vor dem Zinsanstieg Ende Dezember 2021 bezifferte Raiffeisen den Anteil an Festhypotheken bei der Bank noch auf 80 Prozent. Jetzt liege er bei rund 43 Prozent. Die Saron-Hypotheken hingegen hatten vor dem Zinsanstieg einen Anteil von 19 Prozent, jetzt seien es rund 50 Prozent.
Der Nachteil von Saron-Krediten: Anders als bei einer Festhypothek kann der Zinssatz jederzeit ansteigen. Zwar liegt der Saron-Satz zurzeit bei minus 0,21 Prozent. Die Banken gehen bei der Berechnung des von den Kunden geschuldeten Zinses aber von null aus und schlagen ihre Marge drauf. Steigt der Saron aufgrund von Leitzinserhöhungen der Nationalbank über null, steigt der vom Kunden zu zahlende Zinssatz entsprechend an.
Zwischen den Angeboten der Hypothekengeber gibt es massive Unterschiede – nicht nur beim Zins. Das zeigt ein Vergleich von K-Geld bei den zwölf grössten Banken. Laufzeit, Kündigungsfrist und Mindestbetrag der Hypothek variieren stark (siehe Tabelle im PDF). Alle Geldinstitute bieten die Möglichkeit, die Hyposchulden über ein 3a-Vorsorgekonto indirekt abzuzahlen. Direkt amortisieren können Saron-Kunden in der Regel, wenn sie das mit ihrer Bank bei Vertragsabschluss fest vereinbaren.
Die meisten Banken verlangen bei der Höhe der Geldmarkthypothek einen Mindestbetrag. Üblich sind 100000 Franken. Die St. Galler Kantonalbank (SGKB) besteht sogar auf einem Minimum von 200000 Franken. Die UBS und die Zürcher Kantonalbank (ZKB) kennen keine Mindestgrenze. Die Luzerner Kantonalbank (LUKB) verlangt nur 25000 Franken.
Saron-Hypothek sollte kurzfristig kündbar sein
Am flexibelsten sind Hypothekarnehmer mit Saron-Verträgen, die kurzfristig kündbar sind. Die UBS sticht mit ihrem «Saron Flex» hervor: Innert Monatsfrist lässt sich diese Saron-Hypothek kündigen. Bei der BEKB und der Valiant beträgt die Frist drei Monate, bei der Migros-Bank und der ZKB sechs Monate.
Steigen die Saron-Zinsen, haben Kreditnehmer bei allen Banken die Möglichkeit, kostenlos und innert weniger Wochen in eine Hypothek mit festem Zinssatz der gleichen Bank zu wechseln. Wer eine Saron-Hypothek mit einer festen Rahmenlaufzeit abschloss, hat weniger Verhandlungsmacht, um den Zinssatz der Festhypothek zu drücken. Daher ist es besser, auf eine unbefristete Saron-Hypothek zu setzen, die sich innert kurzer Frist kündigen lässt. So hält man sich für Neuverhandlungen alle Optionen offen und kann problemlos zu einer anderen Bank und einem anderen Modell wechseln.
Aus Libor wurde Saron
Die Saron-Hypothek (Swiss Average Rate Overnight) ist die momentan günstigste Hypothek, die Eigenheimbesitzer auf dem Markt bekommen können. Der Saron ist der Zinssatz, zu dem Banken sich untereinander Geld leihen. 160 Banken und Versicherer sind Teil dieses Markts.
Der Saron löste Anfang dieses Jahres den Libor ab und wird aufgrund der getätigten Transaktionen täglich berechnet. Er steht also erst im Nachhinein fest. So erfahren Hypothekarkunden auch erst am Ende einer Zinsperiode, wie viel Zins sie effektiv zahlen müssen. Der Saron hat im Vergleich zum Libor Vorteile: Er bietet mehr Markttransparenz und ist weniger anfällig für Manipulationen.
