Herbert Aschwanden (Name geändert) ist 76 Jahre alt und wohnt in einem Einfamilienhaus in Schinznach-Bad AG. Er macht sich Gedanken darüber, ob seine Erben das Haus nach seinem Tod verkaufen. Dann müssten sie auf der Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Verkaufspreis eine Grundstückgewinnsteuer bezahlen. Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis oder den Erstellungskosten und den wertvermehrenden Investitionen, die während der Besitzdauer getätigt wurden.
Aschwanden führt Buch über die Ausgaben für sein Haus – allerdings nicht ganz vollständig. Zudem ist dem Rentner nicht klar, welche Investitionen als wertvermehrend gelten. Er wendet sich deshalb an das Steueramt.
Die Auskunft: «Wertvermehrende Investitionen sind alle Ausgaben, welche den Wert der Liegenschaft gegenüber dem Erwerbszeitpunkt erhöht haben.» Ferner weist es Aschwanden auf die im Kanton Aargau geltende Regelung hin, wonach die Anlagekosten auch pauschal berechnet werden können.
Aschwanden besitzt sein Haus seit über 25 Jahren. Er dürfte die Anlagekosten pauschal mit 65 Prozent des Verkaufserlöses einsetzen. Beträgt der Verkaufspreis eine Million, würden diese pauschalen Anlagekosten also bei 650 000 Franken liegen. Zu versteuern wäre dann nur der Gewinn von 350 000 Franken. Aschwanden erwarb sein Haus im Jahr 1973 für 330 000 Franken. Er müsste also Investitionen von über 320 000 Franken getätigt haben, um mit den effektiven Kosten besser zu fahren als mit der Pauschale.
Pauschalierung: Möglich in den Kantonen Aargau, Freiburg und Obwalden
Gemäss dem Aargauer Steuergesetz ist die Pauschalierung der Anlagekosten ab einer Besitzdauer von zehn Jahren möglich. Dann gilt eine Pauschale von 80 Prozent des Verkaufserlöses. Mit zunehmender Besitzdauer sinkt der Prozentwert – bis auf 65 Prozent bei 25 Jahren und mehr. Die meisten Immobilienverkäufer dürften mit der Pauschale weniger Grundstückgewinnsteuern zahlen als mit den effektiven Anlagekosten.
Auch Grundstückbesitzer im Kanton Obwalden können die Anlagekosten ab zehn Jahren pauschaliert einsetzen – je nach Besitzdauer mit 65 bis 80 Prozent des Verkaufserlöses. Im Kanton Freiburg ist es möglich, anstelle der effektiven Anlagekosten den Steuerwert zu verwenden, den die Immobilie wenigstens vier Jahre vor dem Verkauf aufwies. Zudem kann man die wertvermehrenden Aufwendungen der letzten vier Jahre dazuzählen. Voraussetzung ist, dass der Erwerb mindestens 15 Jahre zurückliegt.
In den übrigen Kantonen gibt es Regelungen für die Bestimmung des massgebenden Kaufpreises, wenn die Immobilie schon sehr alt und der Kaufpreis nicht mehr bekannt ist. Aber Pauschallösungen, welche die wertvermehrenden Investitionen mit einschliessen, sehen die Steuergesetze der übrigen Kantone nicht vor.
Das bedeutet: In den meisten Kantonen müssen Hausbesitzer alle Handwerkerrechnungen für wertvermehrende Investitionen sammeln – auch wenn die Arbeiten Jahrzehnte zurückliegen. Sonst zahlen sie beim Verkauf ihrer Immobilie zu hohe Grundstückgewinnsteuern.
Was können Hauseigentümer unternehmen, die ihre Belege nicht mehr finden? Diese Frage stellt sich K-Geld-Leser Reto Bucher (Name geändert). Nach 12 Jahren will er sein nun vermietetes Haus im Kanton Luzern verkaufen. Bei einem früheren Umzug gingen wichtige Dokumente mit Baurechnungen verloren. Jetzt besitzt er nicht mehr alle Unterlagen für eine genaue Kauf- und Investitionszusammenstellung für das Steueramt.
Das Luzerner Steueramt rät in solchen Fällen: Der Erwerbspreis findet sich in der Regel im Grundbuchbeleg zum betreffenden Immobilienkauf – also im Grundbuchamt. Fehlen Belege zu Aufwendungen, könnten Hausbesitzer über die involvierten Handwerksfirmen noch Rechnungskopien finden.
Sind Steuerpflichtige überhaupt nicht mehr in der Lage, die wertvermehrenden Investitionen zu belegen, können sie die Gebäudeversicherungsschätzung heranziehen. Denn ins Gewicht fallende wertvermehrende Aufwendungen lösen eine Revisionsschätzung bei der Gebäudeversicherung aus. Mit dem Schätzungsprotokoll kann man auf den Umfang der wertvermehrenden Investitionen schliessen. In der Schätzung der Gebäudeversicherung fehlen aber allfällige Umgebungsarbeiten.
