Für Immobilienbesitzer steigen und fallen die Kosten mit der Höhe der Hypothekarzinsen – sie fallen seit Jahren. Mieter geben in der Schweiz für ihre Wohnung im Durchschnitt rund 1400 Franken pro Monat aus. Dies zeigt die aktuelle detaillierte Haushaltsbudgeterhebung des Bundesamts für Statistik. Gemäss dieser Erhebung zahlen hingegen Eigentümer einer Liegenschaft gerade mal 607 Franken pro Monat für ihre Immobilie. Kaufen wäre also deutlich attraktiver.
Laut dem Hypothekenvermittler Hypotheke.ch sind zurzeit 5-jährige Festhypotheken ab 0,55 Prozent und 10-jährige ab 0,78 Prozent Zins erhältlich. Laut dem Hauseigentümerverband lag der Durchschnittszins im Jahr 2010 noch bei 2,5 Prozent, im Jahr 2000 sogar bei 4,3 Prozent. Die Hypothekarzinsen waren früher also viel höher als heute. Der Anteil von Wohneigentümern nahm in der Schweiz stetig zu. Von 2000 bis 2010 stieg er von 34,6 auf gut 40 Prozent. Das zeigen Auswertungen des Bundesamts für Wohnungswesen. In den vergangenen zehn Jahren hingegen stagnierte die Hauseigentümerquote – trotz tiefen Zinsen.
Dies hat in erster Linie zwei Gründe: Das Einkommen der künftigen Immobilienbesitzer muss in den Augen der Banken so hoch sein, dass die Zinsen für die Immobilie auch bei deutlich höheren Zinsen als heute bezahlt werden könnten. Gleichzeitig schossen in den letzten Jahren die Immobilienpreise in die Höhe. Das Immobilienbarometer der Zürcher Kantonalbank vom Oktober zeigt im Kanton Zürich eine massive Zunahme der Wohneigentumspreise von 5,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Gesamtschweizerisch nahm die Preisentwicklung ebenfalls zu, nämlich um 2 Prozent. Das zeigen die neusten Zahlen des Bundesamts für Wohnungswesen. Die Corona-Pandemie führte also nicht etwa zu tieferen Immobilienpreisen – das Gegenteil war der Fall.
Nur ein Fünftel aller Mieterhaushalte hat das notwendige Einkommen
Laut einer Analyse der Zürcher Kantonalbank verfügen nur noch 20 Prozent der Mieterhaushalte in der Schweiz über das notwendige Einkommen, um bei den Banken eine Hypothek für ein Eigenheim zu beantragen. Berücksichtigt man das nötige Eigenkapital von 20 Prozent der Kaufsumme mit ein, erfüllen gar nur 10 Prozent der Mieterhaushalte die Anforderungen.
Die Immobilienberatungsfirma Wüest Partner AG berechnete für K-Geld, in welchen Regionen der Schweiz Wohneigentum noch erschwinglich ist (Grafik im PDF). Bei den Berechnungen gingen die Experten von einem Brutto-Einkommen eines Haushalts von 150 000 Franken pro Jahr aus. Bei diesem Einkommen darf eine Immobilie in der Regel höchstens 850 000 Franken kosten, damit die Banken eine Hypothek von höchstens 80 Prozent Fremdfinanzierungsanteil als tragbar erachten. Dieser Tragbarkeitsrechnung liegen folgende Annahmen zugrunde: kalkulatorischer Zinssatz von 5 Prozent, 1 Prozent Unterhaltskosten und Amortisation der Schuld auf 66 Prozent Fremdfinanzierungsanteil innert 15 Jahren (7600 Franken pro Jahr).
Das Ergebnis zeigt, dass in den Ballungszentren der Traum vom Eigenheim für Normalverdiener unerreichbar wurde. Das betrifft jene Regionen, wo 57 Prozent der Schweizer Bevölkerung leben. Wer die starren Tragbarkeitsregeln nicht erfüllt, sollte seinen Wohntraum aber nicht gleich begraben. Einige Banken und Pensionskassen kommen Haushalten mit zu knappem Einkommen entgegen (K-Geld 2/2020).
