Bei der auf der Plattform Immoscout24.ch zum Verkauf angebotenen Eigentumswohnung kommen wohl viele Familien ins Träumen: Die in Geroldswil ZH nahe der Stadt Zürich gelegene 4,5-Zimmer-Wohnung mit 110 Quadratmetern Wohnfläche kostet nur gerade 590000 Franken – mit Einstellhallenplatz sind es 620000 Franken. Die Wohnung ist Teil eines Fünf-Familien-Hauses mit Baujahr 1992. Der Vergleichsdienst Comparis ermittelte für das Objekt einen «Marktwert» von 828300 Franken. Comparis sieht dementsprechend ein «Einsparpotenzial» von 238300 Franken und verleiht dem Angebot die Höchstnote 6 für das Preis-Leistungs-Verhältnis. Doch warum steht das seit Juni 2019 inserierte «Schnäppchen» immer noch zum Verkauf?
Der Käufer zahlt Jahr für Jahr einen Baurechtszins
Die Antwort steht im Inserat: «Achtung: Die Wohnung befindet sich im Baurecht.» Ein Käufer erwirbt damit nur die Wohnung über eine vertraglich abgemachte Frist, das Land bleibt wie bei allen Immobilien im Baurecht im Besitz des Baurechtgebers. Ihm muss der Käufer Jahr für Jahr einen Baurechtszins zahlen. Im Fall der 4,5-Zimmer-Wohnung sind es 7980 Franken. Das Baurecht läuft im Jahr 2081 ab. Gesetzliche Vorschriften für die Berechnung des Baurechtszinses gibt es nicht – anders als bei Mietzinsen.
Hypothek muss bis zehn Jahre vor Ablauf des Baurechts abgezahlt sein
Bei der Wohnung in Geroldswil kommen für den Käufer zum Baurechtszins von aktuell 7980 Franken jährliche Nebenkosten von rund 6000 Franken dazu. Geht man von einem Kaufpreis von 620000 Franken und einer Kreditsumme von 496000 Franken aus (80 Prozent Hypothek), kostet dies bei 1 Prozent Zins für eine 10-jährige Festhypothek nochmals 4960 Franken im Jahr. Die Gesamtkosten pro Jahr erreichen dann knapp 19000 Franken.
Bei Immobilien im Baurecht verlangen die Banken meist eine vollständige Rückzahlung der Hypothekarschulden bis zehn Jahre vor Ablauf des Baurechts. Das bedeutet in diesem Fall: Für die Amortisation von 496000 Franken über rund 50 Jahre fallen nochmals rund 10000 Franken pro Jahr an. Die jährlichen Gesamtkosten der 4,5-Zimmer-Wohnung betragen somit 28940 Franken pro Jahr oder 2412 Franken pro Monat.
Eine Hypothekarbank prüft in der Regel, ob diese jährlichen Kosten für den Käufer und Darlehensnehmer mit einem Zinssatz von 5 Prozent tragbar wäre. Das bedeutet: Der Hypothekarschuldner müsste Wohnkosten von bis zu 48780 Franken im Jahr aufbringen können. Dabei gilt die Faustregel der Banken: Die Kosten der Wohnung sollten nicht höher sein als ein Drittel des Bruttoeinkommens des Kreditnehmers. Ein Haushalt mit einem Einkommen von weniger als rund 146000 Franken pro Jahr dürfte also keine Hypothek zum Kauf dieser Wohnung im Baurecht erhalten.
Für den Streitfall: Im Vertrag ein Schiedsgericht bestimmen
Massimiliano Pititto, Leiter Hypotheken bei der Avobis Hypothekenbörse AG, sagt dazu: «Der zu zahlende Baurechtszins ist in diesem Fall sehr hoch.» Comparis hat der Wohnung auf Nachfrage von K-Geld die Bestnote 6 aberkannt. Die Information «Baurecht» sei im Inseratetext «nicht erkannt» worden.
Baurechtsverträge sind für Laien generell schwierig zu verstehen. Potenzielle Streitpunkte sind oft die Berechnung der Baurechtszinsen sowie die sogenannte «Heimfallentschädigung» nach Vertragsende. Die Wohnung geht dann an den Baurechtsgeber zurück. Bei der 4,5-Zimmer-Wohnung steht im Vertrag: «Die Grundeigentümerin schuldet den Bauberechtigten eine Heimfallentschädigung, die dem dannzumaligen Verkehrswert (Zustandswert) der heimfallenden Bauten und Anlagen (ohne Land) sowie der acht Autoabstellplätze entspricht.» Diese sehr allgemeine Formulierung birgt Streitpotenzial. Es empfiehlt sich deshalb, im Baurechtsvertrag einen Schätzer sowie ein Schiedsgericht zu bestimmen, das bei Uneinigkeit den Heimfallbetrag festlegt.
Baurechtsverträge: Das sollten Sie wissen
Beurkundung: Der Baurechtsvertrag muss notariell beurkundet werden. Sonst ist er ungültig.
Dauer: Das Baurecht kann auf höchstens 100 Jahre festgelegt werden. Die Dauer wird im Vertrag genau definiert.
Baurechtszins: Er kann über die ganze Dauer gleich sein, oft ist aber eine Anpassung an die Teuerung üblich. Dies müsste im Vertrag genau definiert sein.
Steuern: Baurechtszinsen gelten beim Bund und in vielen Kantonen als Anlagekosten und dürfen nicht als Schuldzinsen vom Einkommen abgezogen werden. Baurechtszinsen vermindern aber den Eigenmietwert.
Heimfall: Der Anspruch des Baurechtsinhabers bei der Rückgabe von Haus und Grundstück an den Baurechtsgeber sollte im Vertrag genau umschrieben werden. Der Anspruch sollte berechenbar sein. Für den Fall, dass es zu Meinungsverschiedenheiten kommt, sollte ein neutraler Schätzer benannt werden. Das kann auch ein Unternehmen sein.
