Urs und Elisabeth Herzog (Namen geändert) aus Adliswil ZH standen kurz vor der Pensionierung und machten sich Gedanken, ob die Renten von AHV und Pensionskasse künftig reichen würden. Vor allem fragte sich das Ehepaar, wie gross der Unterhaltsbedarf ihres Einfamilienhauses mit zunehmendem Alter sein wird. Eine Renovation war absehbar. Und der Garten bereitete zwar Freude, aber auch viel Arbeit.
Die Lösung ergab sich fast von alleine, als in der Nachbarschaft ein Vierfamilienhaus zum Verkauf stand. Herzogs beabsichtigten, ihr Haus zu verkaufen und mit dem Erlös und einer Hypothek der Bank die Liegenschaft zu erwerben. Die Attikawohnung wollten sie selbst bewohnen, die drei andern Wohnungen vermieten.
Doch die Bank stellte sich quer: Sie erklärte, das künftige Renteneinkommen sowie die erwarteten Mietzinseinnahmen würden kaum ausreichen, um die Tragbarkeitskriterien zu erfüllen. Die Bank riet dem Ehepaar, die Liegenschaft in Stockwerkeigentum aufzuteilen und die drei unteren Wohnungen zu verkaufen.
Davon riet der Treuhänder des Ehepaars ab. In ähnlichen Fällen hätten die Steuerbehörden die Verkäufer schon als professionelle Liegenschaftshändler eingestuft. Und das hätte gravierende Steuerfolgen. Dabei wird statt der kantonalen Grundstückgewinnsteuer die Einkommenssteuer auf den Verkaufsgewinn fällig – inklusive Bundessteuer. Zudem wird der Verkaufsgewinn auf das übrige Einkommen geschlagen, also zum höchsten Progressionssatz besteuert. Und letztlich werden darauf auch AHV- und IV-Abgaben erhoben.
19-Jähriger wurde als professioneller Händler taxiert
Damit ein Liegenschaftsgeschäft als professionell taxiert wird, braucht es einige Voraussetzungen. So muss es «systematisch und planmässig» betrieben werden, hat das Bundesgericht bereits mehrfach festgehalten (Kasten). Was das genau heisst, muss im Einzelfall geprüft werden.
So taxierte das Bundesgericht kürzlich einen 19-jährigen Basler als professionellen Liegenschaftenhändler. Der junge Mann hatte mit dem Geld seiner Eltern und einer Hypothek von der Bank ein Mehrfamilienhaus erworben. Dort bewohnte er das Dachgeschoss, verkaufte aber nach der Umwandlung der Liegenschaft in Stockwerkeigentum alle sechs Wohnungen und erwarb eine neue Immobilie. Die Steuerbehörden rechneten ihm 800 000 Franken Gewinn als selbständigen Erwerbserlös auf. Ungünstig für ihn war, dass sein Vater Immobilienmakler ist und er selbst sich im Wirtschaftsstudium mit den Immobilienmärkten befasste (Urteil 2C_551/2018 vom 11.6.19).
Herzogs entschieden sich für ein klügeres Vorgehen: Nach dem Erwerb des Vierfamilienhauses verkauften sie nur eine Wohnung. Das reichte, um die Anforderungen der Bank zu erfüllen. «Wenn weiterer Liquiditätsbedarf besteht, können wir immer noch eine der zwei andern Wohnungen verkaufen», sagt Elisabeth Herzog. Um sicher zu gehen, wollen sie zwischen den einzelnen Verkäufen mehrere Jahre verstreichen lassen.
Professioneller Handel
An- und Verkäufe von Liegenschaften gelten laut Bundesgericht als professionell, wenn sie «systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung» erfolgen. Kriterien dafür sind:
- Wertvermehrende Parzellierung, Überbauung, Werbung
- Erwerb mit der Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen
- Häufige Immobiliengeschäfte
- Enger Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit
- Einsatz spezieller Fachkenntnisse
- Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung
- Verwendung der Gewinne zur Wiederanlage in andere Immobilien
- Keine selbständige Erwerbstätigkeit und kein gewerbsmässiger Handel liegen vor, wenn nur das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere durch die Vermietung einer Liegenschaft. Daran ändert sich auch nichts, wenn das Vermögen umfangreich ist und professionell verwaltet wird.
