Hohe Fondsgebühren lassen sich durchaus rechtfertigen, wenn auch die Rendite langfristig überdurchschnittlich ist. Doch das ist nicht immer der Fall. Das VZ Vermögenszentrum hat im Auftrag von K-Geld alle an der Schweizer Börse SIX gehandelten Immobilienfonds ausgewertet. Resultat: Ein Zusammenhang zwischen Gebührenhöhe und Entwicklung des Börsenkurses lässt sich kaum ausmachen.
So erzielte der Swissinvest Real Estate Investment Fund im Untersuchungszeitraum März 2012 bis März 2015 mit einer durchschnittlichen Jahresrendite von 11,6 Prozent das beste Resultat. Bei der Ermittlung der Gesamtrenditen in der Tabelle wurde angenommen, dass sämtliche Ausschüttungen wieder in den Fonds investiert wurden.
Die Total Expense Ratio (TER), also die ausgewiesenen Gebühren, lag bei diesem Fonds mit 0,82 Prozent dagegen im unteren Bereich. Dabei ist wichtig zu wissen, dass die TER nicht sämtliche Kosten umfasst. Insbesondere die Gebühren für Käufe und Verkäufe von Immobilien sind nicht enthalten, ebenso wenig die Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern.
Bei den Fonds, die praktisch ausschliesslich in Wohnimmobilien investieren, schnitten auch der JB Patrimonium Swiss RE CHF A mit durchschnittlich 11,1 Prozent Jahresrendite und der FIR Fonds Immobilier Romands (10,7 Prozent) gut ab. Auch sie haben durchschnittliche TER-Gebühren (siehe Tabelle).
Unter den teuren Fonds erzielte lediglich der Realstone Swiss Property langfristig ein gutes Resultat. Über fünf Jahre brachte er eine Jahresperformance von stattlichen 9,2 Prozent (nicht in der Tabelle). In der jüngeren Vergangenheit büsste er aber an Glanz ein: Im Vergleichszeitraum von März 2012 bis März 2015 brachte er im Durchschnitt nur noch 8,1 Prozent.
Der mit einer TER von 1,56 Prozent teuerste Fonds, der Residentia, legte ein mässiges Ergebnis hin. Mit einer durchschnittlichen Jahresperformance von 5 Prozent rentierte er unter allen Wohnimmobilienfonds am zweitschlechtesten. Fondsmanager Matteo Pagani erklärt das schlechte Abschneiden des Residentia mit «den hohen Fixkosten eines sehr kleinen Fonds».
Ein kleiner Fonds hat Mühe, seine Kosten zu tragen
Das Beispiel zeigt, dass die Fondsgrösse von Bedeutung ist. Mit nur 79 Millionen Franken Vermögen hat der Residentia-Fonds ein Problem, seine Kosten zu tragen. Vor allem aber stellt er ein erhöhtes Risiko dar: Jede der 17 Immobilien im Fonds-Portfolio und insbesondere die Konzentration auf den Kanton Tessin bedeuten ein Klumpenrisiko.
Noch schlechter schnitt der Westschweizer Solvalor 61 ab, der relativ günstige Gebühren aufweist. Solvalor-Chef Philippe Truand begründet die schlechte Rendite seines Fonds vor allem mit der steuerlichen Behandlung des Solvalors 61: Als einer der wenigen werde er auf Stufe «Fonds» besteuert, was auf die Gesamtrendite aus Ausschüttung und Börsenkurs drücke. Dafür sei er für den Anteilseigner steuerfrei.
Wichtige Kriterien: Aufpreis und Diversifikation des Fonds
Einzig in der kleineren Kategorie der Fonds, die ausschliesslich in Geschäftsimmobilien (Bürohäuser, Shoppingcenter usw.) investieren, lässt sich eventuell ein Zusammenhang von Fondsgebühren und Performance herstellen: So ist der mit einer TER von 1,53 sehr teure Procimmo Swiss Commercial gleichzeitig Performance-Sieger in seiner Kategorie (6,8 Prozent pro Jahr). Das Schlusslicht bilden die beiden vergleichsweise «billigen» Fonds mit dem Namen CS Real Estate Fund (Propertyplus und Interswiss, TER 0,86 bzw. 1,03 Prozent). Durchschnittsrendite der beiden Fonds: je 4,8 Prozent.
Die gemischten Fonds erzielten bei vergleichbar hoher TER ein ähnliches Resultat.
«Ein zwingender Zusammenhang von Gebührenhöhe und Fondsperformance existiert offensichtlich nicht», sagt Markus Lackner, Fondsanalyst beim VZ Vermögenszentrum. Er empfiehlt daher, einen Immobilienfonds nicht nur aufgrund der TER und der Vergangenheitsrendite auszuwählen.
Das wichtigste zusätzliche Kriterium beim Immofonds-Kauf ist das Agio (ebenfalls in der Tabelle aufgeführt). Diese Zahl vergleicht den Inventarwert des Fonds – also den Wert aller Immobilien – mit dem aktuellen Börsenkurs. Diese Überbewertung macht zurzeit im Schnitt über 30 Prozent aus. Das Agio ist deswegen so hoch, weil Immobilien als Anlage sehr stark gesucht sind.
Für Anleger heisst das: Wer jetzt einsteigt, zahlt einen hohen Aufpreis. Steigen die Zinsen, könnten die Agios sinken. Das würde einen Kursverlust bedeuten, auch wenn die Liegenschaftenpreise stabil blieben. Umgekehrt: Wer Anteile von Immobilienfonds hält und sie jetzt verkauft, realisiert einen schönen Gewinn – wobei sich anschliessend die Frage stellt, wie dieses Geld reinvestiert werden soll.
Bei Immobilienfonds ist auch die Diversifikation zu beachten. Der UBS-Fonds Léman Residential Foncipars z. B. setzt einzig auf Wohnhäuser in den Grossräumen Genf und Lausanne; das ist keine genügende Risiko Streuung (siehe K-Geld 1/2015).
Der UBS PF Swiss Mixed Sima hingegen investiert sowohl in Geschäfts- als auch in Wohnhäuser und hat rund 340 Liegenschaften im Portefeuille: Er ist geografisch und nach der Art der Liegenschaften gut diversifiziert.
Eine Alternative wäre der UBS ETF – SXI Real Estate Funds (ISIN CH0105994401), der als Indexfonds breit in alle kotierten Schweizer Immobilienfonds investiert. Er stellt also einen Durchschnitt aller Immobilienfonds dar. Die 3-Jahresrendite im Vergleichszeitraum beträgt 7,2 Prozent.
