Wenn es um die Wahl des Hypothekarmodells geht, ist der Fall eigentlich klar – wenigstens, wenn man auf die momentanen Kosten schaut. Am günstigsten sind Geldmarkthypotheken, auch Liborhypotheken genannt. Sie kosten aktuell im Durchschnitt um 1 Prozent. Die Zinsen der Festhypotheken liegen für alle Laufzeiten darüber – wenn auch nur geringfügig.
Das Risiko der Liborhypothek ist die früher oder später eintretende Zinswende. Mit ihr werden sich die Liborhypotheken verteuern. Das Risiko bei Festhypotheken liegt darin, dass sie zu einem Zeitpunkt auslaufen können, in dem die Zinsen hoch sind.
Lorenz Heim, Leiter Hypotheken beim Vermögenszentrum VZ, empfiehlt nach wie vor die Liborhypothek. Selbst wenn die Zinsdifferenz zu einer zehnjährigen Festhypothek nur 0,3 Prozentpunkte beträgt, kann das über die Jahre ins Geld gehen. Bei einem Kredit von 500 000 Franken spart der Besitzer der Liborhypothek jedes Jahr 1500 Franken an Zinsen. In fünf Jahren sind es bereits 7500 Franken.
Florian Schubiger: «Bei einer Zinswende kann es schnell gehen»
Und doch scheuen viele Kreditnehmer vor Liborhypotheken zurück. Denn deren Zins ist anders als bei den Festhypotheken variabel. Er wird regelmässig der Zinsentwicklung angepasst. Bei steigenden Zinsen kann sich damit die Verzinsung einer Hypothek schnell verteuern. Beim Libor handelt es sich um einen Zinssatz, zu dem die Banken untereinander Geld ausleihen. Die Liborhypothek basiert auf diesem Zinssatz. Dazu kommt die Marge der Bank – im Durchschnitt rund 1 Prozent.
Müssen Inhaber einer Liborhypothek die Zinswende fürchten? «Es kann schnell gehen», sagt Florian Schubiger vom Finanzberater Vermögenspartner. Er erinnert an das Ende der Achtzigerjahre, als die kurzfristigen Zinsen in einem Jahr um 3 Prozentpunkte stiegen, in zwei Jahren gar um gut 8 Prozentpunkte. Auch 1999 und 2004 gab es Phasen, in denen die Zinsen markant anstiegen.
Gemäss Schubiger ist es zwar wahrscheinlich, dass bei einem Anstieg der kurzfristigen Zinsen auch die langfristigen Zinsen steigen. Damit bleiben die Zinsen der Liborhypothek im Verhältnis zu jenen der Festhypotheken günstiger. Ein Umsteigen auf die langfristig fixierten und vor dem Zinsanstieg ebenfalls tiefen Zinsen der Festhypothek ist damit aber nicht mehr möglich.
Schubiger sagt: «Es kann durchaus sein, dass man den Wechsel verpasst.» Aber: Ein Umsteigen auf eine Festhypothek ist bei den meisten Banken auf das Ende der Zinsperiode möglich, die für die jeweilige Anpassung des Liborzinses vereinbart worden ist. Diese Periode kann je nach Vertrag einen, drei, sechs oder gar zwölf Monate umfassen. Ist die Periode kurz, steigen die Zinsen in dieser Zeit kaum stark. Bei zwölf Monaten ist ein schmerzhafter Zinssprung aber möglich.
Das Vermögenszentrum VZ hat ein Hypotheken-Überwachungssystem entwickelt, das einen rechtzeitigen Umstieg von einer Libor- in eine Festhypothek ermöglichen soll. Der Kunde profitiert von einer günstigen Liborhypothek. Er legt aber die obere Zinsgrenze fest, die er bereit ist, für eine langfristige Festhypothek zu bezahlen – gewissermassen seine Schmerzgrenze. Durchbricht der Zins der Festhypothek diese Grenze, schlägt das System Alarm und der Kunde erhält ein E-Mail. Er kann jetzt entscheiden, von seiner Libor- auf eine zehnjährige Festhypothek umzusteigen. Lorenz Heim, Leiter Hypotheken beim VZ, ist vom Funktionieren des Überwachungssystem überzeugt: «Hausbesitzer haben so genug Zeit, um rechtzeitig in ein anderes Hypothekarmodell zu wechseln.»
