An der Schweizer Börse SIX werden über 30 einheimische Immobilienfonds gehandelt. Anleger können sie jederzeit kaufen oder verkaufen – genau gleich wie kotierte Aktien oder Obligationen.
In den vergangenen 15 Jahren kamen vor allem Immobilienfonds an die Börse, die direkt Eigentümer der Liegenschaften sind und diese verwalten. Sie zahlen Einkommens- und Vermögenssteuern darauf selber. Vorteil: Solche Fonds sind für die Anleger weitgehend oder sogar ganz steuerfrei (Liste von Fonds mit direktem Grundbesitz auf Kgeld.ch/immobilienfonds). Die Besitzer der Fondsanteile müssen nur noch auf Vermögen und Einkommen Steuern zahlen, die ausserhalb der Liegenschaften anfallen. Etwa bei Bankkonten des Fonds. Doch das sind oft nur geringe Beträge.
Beispiel: Die Vermögenssteuern für den CS Green Property Fund (ISIN CH0100778445). Der Kurs eines Fondsanteils lag Ende 2019 bei 153 Franken. Der Steuerwert für die Besitzer der Anteile belief sich aber auf nur 12 Rappen. Die Differenz wurde vom Fonds bezahlt.
Wie verhält es sich, wenn Fondsanteile den Besitzer wechseln, und zwar infolge einer Schenkung oder Erbschaft? Angenommen, es geht um 500 Anteile des genannten Fonds. Wie werden diese besteuert? Rechnet die Behörde mit 500 x 153 Franken, also 76500 Franken? Oder mit 500 x 12 Rappen, also lediglich 60 Franken?
Schenkungs- und Erbschaftssteuern sind Sache der Kantone. Sie haben sie für Ehegatten, eingetragene Partner, Kinder und Enkel weitestgehend oder ganz abgeschafft. Für sie ist die Frage nicht relevant. Aber schon bei einem Besitzerwechsel unter Geschwistern können die Steuern ins Gewicht fallen. Und bei Nichtverwandten sind maximale Steuersätze von 20 bis 30 Prozent oder mehr gang und gäbe.
Wie also wird gerechnet – mit 153 Franken pro Anteil oder nur mit 12 Rappen? Laut Steuerverwaltung Bern ist für die Erbschafts- und Schenkungssteuer bei börsenkotierten Wertschriften der Wert gemäss eidgenössischer Kursliste massgebend. «Beim Beispiel des CS Green Property Fund sind es also die 12 Rappen.» So sieht es auch die Basler Steuerverwaltung: «Der Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz ist als juristische Person selbst steuerpflichtig.» Deshalb entgingen dem Fiskus keine Steuereinnahmen.
Die kantonale Steuerbehörde Zürich sieht dies anders: «Für die Bewertung eines Vermögensübergangs als Folge von Schenkung oder Erbschaft ist stets der Verkehrswert massgebend.» Das sind im erwähnten Beispiel 153 Franken pro Fondsanteil. Die Zürcher Behörde beruft sich dabei auf Paragraf 13 des kantonalen Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes. Folgt man der Basler Argumentation, kassiert Zürich also doppelt.
Kursverluste können die Steuerersparnis schmälern
Fazit: Wer Immobilienfonds mit Direktbesitz verschenken oder vererben möchte, sollte sich über die finanziellen Konsequenzen bei der kantonalen Steuerverwaltung informieren. In einigen Kantonen – wie Bern und Basel – sind sie eine legale Form der Steuerreduktion, weil Erben oder Beschenkte so von einem viel niedrigeren Steuerwert profitieren. Anders ist es bei Fonds mit indirektem Immobilienbesitz: Sie halten ihre Grundstücke über Aktiengesellschaften und wälzen die Steuern auf die Anleger ab.
Generell zu beachten ist: Zurzeit sind die meisten börsenkotierten Immobilienfonds hoch bewertet. Ihre Kurse notierten Ende Oktober im Durchschnitt 26 Prozent über dem schuldenbereinigten Wert ihrer Liegenschaften. Anleger zahlen zurzeit also zu viel. Im historischen Durchschnitt der vergangenen Jahrzehnte betrugen die Agios – auch Aufpreis genannt – lediglich etwa 15 Prozent. Kursverluste können die Steuerersparnis ganz oder teilweise zunichtemachen.
Beträchtliche Verluste branchenweit sind allerdings erst zu erwarten, wenn die Zinsen stark steigen. Das kann dauern. Die Ausschüttungsrendite der Schweizer Immobilienfonds liegt im Durchschnitt deutlich über zwei Prozent. Deshalb stellen sie eine gute Alternative zu Obligationen dar.
