Wer sein selbstgenutztes Eigenheim verkauft und sich innert zwei Jahren eine Ersatzliegenschaft in der Schweiz beschafft, zahlt vorerst keine Grundstückgewinnsteuer. Der Aufschub tritt zumindest dann in Kraft, wenn der volle Verkaufserlös wiederum in Wohneigentum investiert wird. Und dieses dann «ausschliesslich selbstgenutzt» wird, wie es im Gesetz heisst.
Beispiel: Ein Ehepaar verkauft sein Haus und macht damit einen Gewinn. Dieser Mehrerlös unterliegt im Prinzip der Grundstückgewinnsteuer. Wenn aber das Ehepaar mit der ganzen realisierten Summe ein neues Haus kauft – ein Ersatzobjekt – und darin wohnt, ist die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer bis auf Weiteres aufgeschoben.
Sie wird erst fällig, wenn das Ehepaar auch das Ersatzobjekt wieder verkauft. Doch selbst das gilt nur im Prinzip: Kauft das Ehepaar auch jetzt wieder ein Ersatzobjekt, das es selber bewohnt, wird die Grundstückgewinnsteuer erneut aufgeschoben. Das Ehepaar muss erst zahlen, wenn es das Haus endgültig an einen Aussenstehenden verkauft.
Ein solcher Steueraufschub setzt auch ein, wenn das Ehepaar die Liegenschaft durch Schenkung, Erbvorbezug oder Erbgang zum Beispiel seinem Sohn vermacht. Jetzt wird der Sohn zum Besitzer – doch auch in diesem Fall müssen die Eltern vorerst nicht zahlen, wenn ihr Sohn das geerbte Haus selber bewohnt. Die Steuer wird erst fällig, wenn der Sohn das Elternhaus an Dritte verkauft. Wobei auch dann die Aufschubkette weitergeht, falls der Sohn wiederum eine selbstbewohnte Ersatzliegenschaft kauft.
In diesem Zusammenhang sind drei Gerichtsurteile von Bedeutung:
Befristung ist nicht zulässig
Am 9. Februar 2015 hat das Bundesgericht den Kanton Zürich zurückgepfiffen. Er hatte in einem Rundschreiben an die Gemeinden festgehalten: Kommt es bei einer Wohnung innert fünf Jahren zur Nutzungsänderung, wird der Aufschub widerrufen und die Grundstückgewinnsteuer sofort fällig. Geklagt hatte ein Ehepaar. Es hatte seine Wohnung innert dieser fünf Jahre der Tochter via Erbvorbezug vermacht. Das Paar blieb in der Wohnung – es hatte sich das lebenslange Nutzniessungsrecht vorbehalten.
Jetzt machte das Steueramt die Grundstückgewinnsteuer geltend: Dies sei eine Nutzungsänderung. Falsch, sagte das Bundesgericht. Erstens sei eine solche Fristsetzung unzulässig. Und zweitens könne ein Aufschubgrund durch einen anderen abgelöst werden. Im konkreten Fall mussten die Eltern erst nicht zahlen, weil sie eine Ersatzliegenschaft gekauft hatten, und nun, weil ein Erbvorbezug ein gesetzlicher Aufschubgrund ist. (Urteil 2C_583/2014)
Strikte Selbstnutzung
Wie gesagt: Bei einem Aufschub muss die Immobilie laut Gesetz «ausschliesslich selbstgenutzt» werden. Diesen Begriff legen die Gerichte eng aus. Dies musste eine Frau aus dem Kanton Zürich feststellen, die ihrer Tochter ihr Haus schenkte und sich im Gegenzug das alleinige Wohnrecht einräumen liess. Als die Tochter bei ihr einzog, meldeten sich die Steuerbehörden und verlangten die zuvor aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer.
Zu Recht, wie das Zürcher Verwaltungsgericht am 25. September 2014 befand. Voraussetzung für den Steueraufschub sei die «ausschliessliche Selbstnutzung». Sie sei nicht mehr gegeben. Obwohl Mutter und Tochter viele Räumlichkeiten gemeinsam nutzten, wohnten sie doch in zwei abgetrennten Einheiten: Die Tochter verfügte über eine eigene kleine Küche und einen eigenen Hauseingang. Die Mutter nutze also nicht mehr alles für sich selbst, befand das Verwaltungsgericht im inzwischen rechtskräftigen Urteil. (Nummer SB2013.00133)
Gratisvermietung ist kein Aufschubgrund
Anders liegt der Fall einer Frau, über den die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen am 21. Januar 2014 entschieden hat: Die Frau hatte ihr Haus den zwei Söhnen zur Gratisnutzung überlassen und war ausgezogen. Damit sei die «dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung» nicht mehr gegeben, die für einen Aufschub der Grundstückgewinn- und der Handänderungssteuer nötig sei, heisst es im rechtsgültigen Urteil. Hätte die Frau ihren Söhnen die Liegenschaft geschenkt oder in Form eines Erbvorbezugs übertragen, würde der Steueraufschub gemäss Gesetz und obigem Bundesgerichtsentscheid weiterhin gelten.
