Kurt und Helen Spieler aus Würenlos AG (Namen geändert) sind in der Zwickmühle. Das Ehepaar will seine Eigentumswohnung für 970000 Franken verkaufen – doch da ist das Problem mit der laufenden Festhypothek. Bei einer vorzeitigen Kündigung verlangt die Bank eine happige Vorfälligkeitsentschädigung.
Einen Kaufinteressenten haben sie gefunden. Er wäre an der Immobilie interessiert und er würde auch den geforderten Preis zahlen. Doch die auf der Wohnung lastende Festhypothek will er nicht übernehmen. Das käme ihn teuer zu stehen, denn eine neue Festhypothek kostet ihn aktuell weniger als die Hälfte dessen, was Spielers jetzt noch für ihre laufende Hypothek zahlen.
K-Geld rechnet an diesem konkreten Beispiel vor: Wenn die Verkäufer mit dem Preis um 20000 Franken runtergehen und der Käufer im Gegenzug die für ihn unattraktive Festhypothek übernimmt, fahren beide Seiten finanziell besser – und zwar je um fast 9000 Franken.
Das zeigt die Tabelle im Anhang:
Wenn das Ehepaar an der ursprünglichen Variante mit dem Verkaufspreis von 970000 Franken festhält und die Hypothek kündigt, zahlt es 23638 Franken Vorfälligkeitsentschädigung (siehe Tabelle unten) sowie eine Grundstückgewinnsteuer von 87080 Franken. So kommt ein Nettoverkaufserlös von 859282 Franken zustande (siehe Tabelle «Rechnung aus der Sicht der Verkäufer»).
Bei der optimierten Variante hingegen wird die Wohnung zu 950000 Franken verkauft. Der Käufer übernimmt dafür die laufende Festhypothek. So muss das Verkäuferpaar keine Vorfälligkeitsentschädigung abliefern, und die Grundstückgewinnsteuer wird tiefer. Beim Nettoverkaufserlös von 868200 Franken resultiert damit ein Plus von 8918 Franken gegenüber der ursprünglichen Variante.
Auch dem Käufer winkt so ein finanzieller Vorteil. Falls er den ursprünglich geforderten Preis von 970000 Franken zahlt, die laufende Hypothek nicht übernimmt und dafür eine neue, günstigere Hypothek zu 1 Prozent abschliesst, kostet ihn die Hypothek für die gleiche Restlaufzeit von drei Jahren und fünf Monaten 7722 Franken. Damit zahlt er insgesamt 977722 Franken (siehe Tabelle «Rechnung aus der Sicht des Käufers»).
Falls der Käufer aber für die Immobilie nur 950000 Franken überweist und dafür die alte «überteuerte» Hypothek übernimmt, hat er zwar die höhere Belastung von 18848 Franken, aber unter dem Strich kostet ihn die Wohnung total nur 968848 Franken (immer gerechnet für die Restlaufzeit der laufenden Hypothek). So spart er beim Kauf 8874 Franken gegenüber der ursprünglichen Variante.
Natürlich präsentiert sich diese Rechnung in jedem Einzelfall anders. Aber sie zeigt doch: Wenn sich Käufer und Verkäufer einig werden, können beide profitieren.
Weitere Details, die Sie bei dieser Thematik beachten sollten:
Der Käufer kann die bestehende Festhypothek nur übernehmen, wenn die Bank einverstanden ist. Für solvente Käufer, bei denen die Tragbarkeitsrechnung und die Höhe der Eigenmittel stimmen, sollte das kein Problem sein.
Es lohnt sich, im Voraus nach der Höhe der mutmasslichen Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kündigung der Festhypothek zu fragen. Beachten Sie, dass nicht alle Banken eine zusätzliche Entschädigung für den Negativzins verlangen wie im konkreten Beispiel in der Tabelle unten links.
In der Tabelle rechts nicht berücksichtigt ist ein positiver Steuereffekt beim Käufer. Falls er die laufende Hypothek (hier zu 2,4 Prozent) übernimmt, kann er einen höheren Schuldzinsabzug machen als mit einer neuen Hypothek zu 1 Prozent. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent sind das immerhin 3200 Franken (ebenfalls gerechnet auf die erwähnten drei Jahre und fünf Monate Restlaufzeit).
Auf der anderen Seite steigt für den Käufer die latente Grundstückgewinnsteuer. Denn bei einem künftigen Verkauf wird der tiefere Kaufpreis von 950000 Franken als Berechnungsgrundlage beigezogen. Der tiefere Kaufpreis und der höhere Schuldzinsabzug kompensieren diesen Nachteil aber bei weitem.
In den meisten Kantonen haben Verkäufer und Käufer noch einen kleinen Zusatznutzen bei der hälftig zu bezahlenden Handänderungssteuer: Da sie sich am (tieferen) Verkaufspreis bemisst, fällt diese Abgabe so ebenfalls tiefer aus.
