Im Juni kam ein neuer Immobilienfonds an die Schweizer Börse SIX: der Swiss Life REF Swiss Properties. Damit stieg die Anzahl Schweizer Immobilienfonds an der Börse auf 35. Anleger mit Wohnsitz in der Schweiz können sie über ihre Bank erwerben und verkaufen.
Mit ihren Wohnungen, Büros, Shoppinggebäuden und anderen Liegenschaften kommen die Fonds zusammen auf ein Nettovermögen von rund 37 Milliarden Franken (siehe Tabelle im PDF). Allein der grösste Fonds, der Sima der UBS, verfügt in der Schweiz über etwa 350 Objekte.
Viele der 35 Fonds blicken auf eine lange Geschichte zurück. Der älteste ist der Siat von der Credit Suisse – sofern man seinen Vorgängerfonds, den Série Immobilier D, dazunimmt. Er kaufte kurz vor Ausbruch des Zweiten Weltkriegs im Jahr 1938 die ersten Liegenschaften. Fünf in Zürich, je eine in Bern und Freiburg sind heute noch in seinem Besitz. Von 1938 bis Ende 2018 erzielte der Fonds eine durchschnittliche Gesamtrendite pro Jahr von 5,7 Prozent.
Schweizer Immofonds: Im Durchschnitt 6,4 Prozent Gesamtrendite
In den 1950er-Jahren kam eine Reihe von Immobilienfonds dazu. Anfang 1960 schritt die damalige Bank Rüd Blass zu einer Pioniertat: Sie schuf den ersten Index für Schweizer Immofonds. Er belegt, dass die Fonds in den vergangenen 59 Jahren insgesamt erfolgreich wirtschafteten. Sie erzielten im Durchschnitt eine Gesamtrendite von 6,3 Prozent pro Jahr. Real, nach Abzug der Inflation, 3,8 Prozent.
Der Index ermöglicht einen Vergleich mit anderen Anlageklassen: Gemäss Lehrbuch weisen Immobilien im Vergleich zu Obligationen höhere Schwankungen auf, rentieren aber besser. Im Vergleich zu Aktien ist ihr Auf und Ab weniger ausgeprägt, dafür erreichen sie auch nicht deren Renditen.
Aber: Das gilt nicht in jeder kürzeren Phase – und auch nicht für schlecht verwaltete Fonds.
Tatsächlich überflügelten die Schweizer Immobilienfonds in den vergangenen Jahrzehnten die Franken-Obligationen, blieben aber hinter den Aktien von Nestlé, Novartis, Roche & Co. zurück (siehe Grafik im PDF). Ausgangspunkt war eine Investition von 100 Franken Anfang 1960. Die Kurven in der Grafik zeigen, was seitdem aus ihnen geworden ist.
Viele verkaufen Obligationen und setzen auf Immobilienfonds
Da Fonds, Aktien und Obligationen meist Zinsen zahlen oder Dividenden ausschütten, darf man für einen fairen Vergleich nicht nur die Preisentwicklung anschauen. Einzukalkulieren sind auch die Ausschüttungen. Angenommen, sie fliessen immer wieder in die entsprechende Geldanlage. Dann ergeben sich folgende Resultate: Bei den Immofonds wurden aus den Fr. 100.– bis Ende 2018 Fr. 3661.20, bei den Aktien Fr. 8844.50 und bei den Obligationen Fr. 1327.50.
Im laufenden Jahr erreichten die Kurse der Immobilienfonds neue Höchststände. Grund: die erneut gefallenen Zinsen. Immer mehr Obligationen von soliden Schuldnern weisen negative Renditen auf. Im Vergleich dazu sind die Immofonds attraktiv: Ihre Ausschüttungen liegen etwa bei 2,5 Prozent. Anleger, die unter Investitionsdruck stehen, gerade auch grosse wie Pensionskassen, stossen deshalb Obligationen ab und schichten das Geld in Immofonds um.
Folge: Die Kurse der Immofonds stiegen an der Börse weit über das Nettovermögen pro Fondsanteil (Nettovermögen entspricht dem Wert der Aktiven, z. B. Wohnungen, minus Verpflichtungen). Die Differenz wird Agio genannt. Im Durchschnitt aller Fonds beträgt dieses zurzeit etwa 30 Prozent – doppelt so viel wie im langjährigen Durchschnitt. Die Preise für Fondsanteile sind also 30 Prozent höher als der eigentliche Wert der Fonds.
Steigen die Zinsen, fallen die Kurse und Agios. Steigende Zinsen scheinen allerdings in nächster Zeit unwahrscheinlich. Ein Problem ist hingegen der Expansionswettlauf unter den Immofonds. Viele nehmen in hohem Tempo neues Kapital auf, kaufen Gebäude zu hohen Preisen und bauen auch selbst. Das bleibt nicht ohne negative Konsequenzen: Tendenziell steigen die Leerstände an Wohnungen und Büros, was die Betriebsgewinne und damit die Eigenkapitalrenditen sinken lässt. Es dürfte also nicht überraschen, wenn die Erträge der Immofonds in den kommenden Jahren weniger üppig ausfallen als bisher.
Tipps: Das sollten Sie bei Immofonds beachten
Schweizer Immobilienfonds sind grundsätzlich eine gute Beimischung im Wertschriftendepot. Ein Anteil von 10 bis 20 Prozent ist durchaus vertretbar, vor allem für Anleger, die kein Wohneigentum oder andere Immobilien besitzen. Am besten baut man seine Positionen schrittweise über mehrere Jahre hinweg auf.
Der Immobilienmarkt war immer schon Zyklen unterworfen, mit zum Teil starken Einbrüchen. Anleger sollten deshalb Immofonds als langfristige Investition betrachten – mit einem Zeithorizont von zehn und mehr Jahren. Und sie sollten Wertverluste von 5, 10 oder sogar mehr Prozent aussitzen können.
Ein einziger Immobilienfonds im Wertschriftenportfolio (meist empfohlen durch die Hausbank oder den Vermögensberater) stellt ein Klumpenrisiko dar.
Wer nicht über ein genügend grosses Portfolio für mehrere Fonds von unterschiedlichen Herausgebern verfügt, dem bietet sich der Indexfonds UBS Real Estate Funds (CH0105994401) an. Er kostet zwar 0,25 Prozent pro Jahr, enthält aber alle an der Börse SIX kotierten Immofonds. Damit ist das Investment optimal gestreut.
