Welche Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft können von den Steuern abgezogen werden?
Grundsätzlich nur Aufwendungen, die dem Werterhalt dienen. Ausgaben für wertvermehrende Renovationen oder Investitionen sind nicht abzugsberechtigt. Diese können nach einem allfälligen Verkauf der Liegenschaft bei der Gundstückgewinnsteuer abgezogen werden.
Was gilt als werterhaltende Aufwendung?
Abzugsfähig sind zum Beispiel Reparaturarbeiten an Küchen- und Sanitäreinrichtungen, Belagsarbeiten, die Sanierung des Dachs und der Fassade, der Ersatz und die Reparatur von Heizung, Kühlschrank und Tumbler. Beim Ersatz von Geräten gilt dies nur, wenn die neuen Apparate gleichwertig sind.
Können Eigenleistungen wie das Streichen der Fassade abgezogen werden?
Nein. Einzig die Kosten für eingekauftes Material können als Unterhalt geltend gemacht werden.
Was gilt für Einlagen in den Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergemeinschaft?
Diese gelten ebenfalls als Liegenschaftsunterhaltskosten, sofern die Einlagen allein zum Bezahlen von Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden. In einzelnen Kantonen, zum Beispiel in Graubünden, sind die Einzahlungen nur zum Zeitpunkt der Einzahlung abzugsfähig – und nicht erst beim Verwenden der einbezahlten Gelder.
Was gilt für Versicherungen?
In den meisten Kantonen kann man die Versicherungsprämien für Brand- und Wasserschäden sowie die Prämien für Glasbruch-, Gebäudehaftpflicht- und Erdbebenversicherung als Unterhaltskosten in Abzug bringen. Das gilt zum Teil auch bei den Grundgebühren für Abwasserentsorgung, Kehricht und Reinigung und für die Liegenschaftensteuer.
Welche Aufwendungen gelten als wertvermehrend?
Zum Beispiel Ausgaben für eine neue Antennenanlage, Anbauten, den Einbau eines Cheminées, den Ausbau eines Dachstocks oder für einen neuen Wintergarten.
Was gilt, wenn ein Umbau nicht nur werterhaltende, sondern auch wertvermehrende Arbeiten beinhaltet?
Das ist etwa beim Ersatz einer alten, einfachen Küche durch eine neue, luxuriöse der Fall. Hier muss man den wertvermehrenden Anteil ausscheiden, also zum Beispiel den Wert von neu hochwertigeren Apparaten. Einzig der werterhaltende Anteil ist abziehbar. In den meisten Kantonen gibt es Merkblätter, die detailliert auflisten, welche Arbeiten abzugsfähig sind beziehungsweise zum Teil oder gar nicht.
Wie müssen die effektiven Unterhaltskosten deklariert werden?
Alle Kosten müssen mit Belegen nach Datum, Leistung, Zahlungsempfänger und Betrag nachgewiesen werden.
Gibt es diesbezüglich einen Maximalbetrag?
Ja. Das Steueramt berücksichtigt Kosten maximal im Umfang des steuerbaren Einkommens. Gibt es keines, kann nichts abgezogen werden.
In welcher Steuerperiode kann man die Unterhaltskosten abziehen?
Je nach Kanton ist das Datum, an dem die Arbeiten ausgeführt wurden, das Rechnungsdatum oder das Zahlungsdatum ausschlaggebend. Bei der direkten Bundessteuer und in den meisten Kantonen gilt für den Steuerabzug das Datum, an dem die Rechnung ausgestellt wurde. Vereinzelt, etwa im Kanton Zürich, darf der Steuerpflichtige wählen, ob er die Kosten zum Zeitpunkt der Rechnungsstellung oder der Zahlung abziehen möchte. An der einmal getroffenen Wahl muss er für die weiteren Jahre festhalten.
Kann man statt der effektiven Kosten eine Pauschale abziehen?
Ja. Hausbesitzer können jedes Jahr wählen, ob sie die effektiven Unterhaltskosten oder einen Pauschalbetrag in der Steuererklärung geltend machen wollen. In der Regel lohnt sich der Pauschalabzug eher bei neueren Liegenschaften. Er ist zulässig, selbst wenn man keinen Franken Unterhaltskosten hatte. Die Pauschale beträgt beim Bund und in vielen Kantonen für bis zu zehn Jahre alte Liegenschaften 10 Prozent des Eigenmietwerts respektive des Bruttomietertrags. Bei älteren Gebäuden sind es meist 20 Prozent. Ausnahmen: In Appenzell Innerrhoden, St. Gallen oder Zürich darf man unabhängig vom Alter der Liegenschaft 20 Prozent abziehen. Basel-Landschaft, Genf und Schaffhausen gewähren 25 Prozent bei Gebäuden, die älter sind als zehn Jahre.
Was gilt bei Energiesparmassnahmen?
Investitionen, die dem Energiesparen oder dem Umweltschutz dienen, sind meist zum Teil wertvermehrend. Trotzdem dürfen die Kosten seit 2010 voll abgezogen werden. Beispiele: energetisch verbesserte Fenster, die Isolation von Böden, Wänden, Dächern, Solaranlagen und Wärmepumpen. Einzelne Kantone wie Aargau lassen das Einglasen von Balkonen und unbeheizten Windfängen als abzugsfähige Energiemassnahme zu.
Über welchen Zeitraum kann man die Investitionen in Energiesparmassnahmen abziehen?
Über höchstens drei Steuerperioden. Das ist allerdings nur zulässig, wenn die Kosten das steuerbare Einkommen im ersten Jahr übersteigen und der Steuerabzug so zu einem negativen Steuereinkommen führt. Die nicht berücksichtigten Kosten werden auf das zweite und eventuell auf das dritte Steuerjahr übertragen und dann abgezogen.
