K-Geld-Leser Kurt B. kaufte in den 1970er-Jahren in Oetwil am See ZH ein Haus mit Scheune und viel Umschwung in der Landwirtschaftszone. Der passionierte Hobbygärtner und Tierliebhaber betrieb darauf einen grossen Gemüsegarten, hielt Hühner und später auch Pferde. Dafür baute er an der Scheune einen Pferdestall mit Auslauf und einen grossen Hühnerstall. In den 1990er-Jahren erhielt er dafür die Baugenehmigung.
Mit der Zeit erstellte er auf seinem Grundstück noch drei kleine Treibhäuser und baute einen Geräteschopf. Für diese Bauten holte er keine Baubewilligung ein. Er verliess sich darauf, dass im Jahr 2010 ein vom Kanton Zürich beauftragter Architekt das Grundstück inspiziert und nichts beanstandet hatte. Im April 2018 meldete sich aber doch unerwartet die Gemeinde bei ihm und forderte ihn auf, für die nicht bewilligten Bauten ein Gesuch einzureichen.
Bei den Gartenhäuschen half die «Besitzstandsgarantie» nicht
Das Bundesgericht schützt Bauten vor einem Abbruch, die seit 30 Jahren bestehen – auch solche ohne Baubewilligung. Man nennt das «Besitzstandsgarantie». Doch Kurt B. konnte sich nicht darauf berufen, da die nicht bewilligten Bauten keine 30 Jahre alt waren. Er reichte deshalb ein Gesuch um eine nachträgliche Baubewilligung ein. Im Herbst 2020 lehnte es der Kanton aber aus raumplanungsrechtlichen Gründen ab. Kurt B. muss die Gartenhäuschen nun abreissen.
Dass der Zürcher früher den Pferdestall mit Auslauf bauen konnte, war keine Selbstverständlichkeit. Denn ausserhalb der Bauzone dürfen Pferde und andere Tiere nur unter bestimmten Umständen gehalten werden. So sind etwa die Anzahl Pferde und die Auslaufsflächen begrenzt und an weitere Bedingungen geknüpft, wie etwa den Wohnort des Pferdehalters oder dass der Auslauf direkt an den Stall angrenzt.
Auch die Scheune kann Kurt B. bloss eingeschränkt umnutzen, falls er das einmal möchte. Denn das ist nur zulässig, wenn dafür keinerlei Umbauten nötig sind. Und es ist auch nicht erlaubt, die Scheune einer Gesamtsanierung zu unterziehen – nur der einfache Unterhalt ist statthaft. Nicht zulässig wäre eine Umnutzung für Wohnungen oder Aufenthaltsräume.
Der Fall zeigt: Wer ein Haus oder Grundstück kauft, muss die Einschränkungen von Bund, Kantonen und Gemeinden beachten. Und für Landwirtschaftszonen gibt es noch mehr Einschränkungen. Sie sind in Artikel 24 «Ausnahmen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen» des Bundesgesetzes über die Raumplanung geregelt. Es handelt sich dabei um öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen.
Immerhin: Die Kantone helfen Hauseigentümern mit einfach gehaltenen Merkblättern, im Vorschriftendschungel den Überblick zu behalten. So hat etwa die Baudirektion des Kantons Zürich eine PDF-Datei erstellt, die eine Übersicht zu den häufigsten Themen beim Bauen ausserhalb von Bauzonen bietet. Zu finden ist die Datei unter: www.kgeld.ch/bauvorschriften.
Baubeschränkungen: Im Grundbuch steht nicht alles
Es reicht nicht, bei einem Kauf oder einem Bauvorhaben den Grundbuchauszug des Objekts zu bestellen. Denn im Grundbuch sind nur die Informationen zu privatrechtlichen Beschränkungen des Grundeigentums ersichtlich. Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, die für ein Bauvorhaben relevant sein könnten, sind nicht enthalten. Dies mussten etwa unvorsichtige Investoren erfahren, die in Baar ZG ein Grundstück erwarben, um darauf ein Mehrfamilienhaus zu bauen. Sie übersahen, dass die Ausnützungsziffer bereits vollumfänglich ausgereizt war. Deshalb wurde das Baugesuch vom Gemeinderat Baar abgelehnt. Die Ausnützungsziffer zeigt das Mass der erlaubten baulichen Nutzung einer Liegenschaft. Sie ist eine der wichtigsten Vorschriften für Bauzonen, die man beim Grundstückskauf in Bauzonen beachten sollte. Die verhinderten Bauherren gingen gegen den abschlägigen Bauentscheid bis vors Bundesgericht und argumentierten unter anderem, die Ausnützungsziffer sei im Grundbuch nicht erwähnt gewesen. Das half ihnen nicht (Bundesgerichtsentscheid 1C_340/2016).
Cadastre.ch: Alle Informationen über Grundstücke
Heute ist es im Vergleich zu früher sehr viel einfacher, schnell an alle Daten der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (Öreb) für ein Grundstück zu kommen. Früher mussten Eigentümer bei diversen Amtsstellen von Kantonen und Gemeinden vorstellig werden. Nun steht mit der Website Cadastre.ch eine zentrale Anlaufstelle zur Verfügung. Auf Cadastre.ch wählt man Öreb-Kataster an und gibt im Suchfeld die gewünschte Adresse ein. Darauf wird man automatisch an das zuständige kantonale Öreb-Kataster weitergeleitet. Standardmässig sind dort die wichtigsten Themen zur Raumplanung vorausgewählt. Es gibt aber weitere Optionen wie Verkehr, belastete Standorte, Lärm, Wald oder Gewässer.
Zu all diesen Einschränkungen können sich Interessierte für jedes Grundstück eine detaillierte Zusammenfassung erstellen lassen und als PDF-Datei herunterladen. Es wird auch jede zuständige Behörde angezeigt, an die man sich zu verschiedenen Themen wenden kann, und auch sämtliche gesetzlichen Grundlagen und Rechtsvorschriften sind verlinkt.
