Nach glücklichen Jahren in der Schweiz wurde die Zweitwohnung in Deutschland zur Belastung. Bettina Enke entschied sich darum, ihre ehemalige Wohnung in Stuttgart zu verkaufen. Mit Erfolg: Der Verkaufspreis lag um die Hälfte höher als der Wert, den sie bisher an ihrem neuen Wohnsitz in Pfäffikon ZH versteuerte.
Das entging auch dem Steueramt nicht. Und es hatte rückwirkende Folgen für die Steuern. Zwar wird Wohneigentum im Ausland vor Ort versteuert, doch kann der Wert der Liegenschaft die Höhe des Steuersatzes in der Schweiz beeinflussen (K-Geld 2/2020). Als Berechnungsbasis für das letzte Steuerjahr galt im Fall von Enke der Verkaufspreis. Für einen Teil des Jahres war die Wohnung im Verkaufsjahr ja noch in ihrem Besitz. 70 Prozent davon entspricht dem neuen Vermögenssteuerwert. Der Eigenmietwert macht 4,25 Prozent des Steuerwerts aus. So die heute geltende Regelung des Regierungsrats im Kanton Zürich.
Berechnung des Eigenmietwerts war kein Rechnungsfehler
Enke konnte verstehen, dass der Steuerwert erhöht wurde. Schliesslich lag ein realer Marktwert als Berechnungsbasis vor. Aber warum war der Eigenmietwert der Zweitwohnung in Deutschland höher als in der Schweiz? Hier betrug der Eigenmietwert etwa 3 Prozent des Vermögenssteuerwertes, für die deutsche Wohnung 4,25 Prozent.
Die Rückfrage beim Steueramt zeigte: Es ist kein Rechenfehler. Das Zürcher Steueramt rechnet bei ausländischen Liegenschaften schematisch mit 4,25 Prozent Eigenmietwert. Diese Schematisierung und Pauschalisierung wurde von der Rechtsprechung geschützt, beschied das Steueramt des Kantons Zürich Bettina Enke. Tatsächlich hat das Bundesgericht mehrfach festgehalten, dass eine schematische und pauschale Berechnung des Eigenmietwerts zulässig sei. So letztmals erst wieder am 27. April dieses Jahres (Urteil 2C_830/2019).
Für Alter und Landanteil gibt es in der Schweiz abgestufte Reduktionen
Bei Liegenschaften in der Schweiz rechnen die Zürcher genauer. Auch hier gehen die Steuerbehörden von denselben Formelwerten aus: 3,5 Prozent für Einfamilienhäuser, 4,25 Prozent für Eigentumswohnungen.
Doch für einen hohen Landanteil der Liegenschaft gibt es abgestufte Reduktionen. Auch die Altersentwertung führt zu einem tieferen Steuerwert. Allzu tief soll er aber nicht ausfallen: Liegt das Resultat unter 70 Prozent des Verkehrswerts, so schätzt das Steueramt den Wert individuell ein. Oder es gilt das Minimum von 70 Prozent des effektiv bezahlten Kaufpreises.
Der Landanteil wird auch beim Eigenmietwert berücksichtigt. Voll mit 4,25 Prozent belastet wird nur ein Basisanteil. Höhere Wertanteile werden nur noch mit 1 Prozent besteuert, sehr grosse Grundstücke gar nur mit 1 Franken pro Quadratmeter. So soll verhindert werden, dass kleine Häuser auf grossen Grundstücken oder grosse Gebäude auf kleinen Grundstücken übermässig besteuert werden. Letztlich führt das zu Eigenmietwerten, die in der Regel um 3 Prozent liegen. Zielwert sind Eigenmietwerte von 60 bis 70 Prozent der erzielbaren Marktmiete. Liegt der vom Steueramt geforderte Eigenmietwert über diesem Zielband, darf man in der Steuererklärung einen tieferen Wert einsetzen.
Den muss man aber gut begründen können. Ein gutes Argument ist beispielsweise eine ähnlich grosse Wohnung im gleichen Haus, die zu einem tieferen Preis vermietet wird. Es darf sich allerdings nicht um eine Vorzugsmiete für Familienangehörige oder sonstige Nahestehende handeln. Auch Strassenlärm, eine verbaute Aussicht oder veraltete Inneneinrichtungen können zur Begründung dienen.
Kantonale Unterschiede bei der Erhebung der Steuerwerte
Die Kantone sind grundsätzlich frei, wie sie die Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte auf Liegenschaften erheben. Letztlich sollen sie aber zumindest für Erstwohnungen rund 70 Prozent des Marktwerts oder der Marktmiete entsprechen. Der Bund übernimmt meistens die kantonalen Steuerwerte. In den Kantonen AG, BL, GL, NW, OW, SH, SO, SZ, TG und VD erhebt der Bund unterschiedliche Zuschläge. Basis für den Eigenmietwert ist immer der Liegenschaftswert. Folgende Berechnungen kommen zur Anwendung:
Vergleich mit vermieteten ähnlichen oder gleichen Objekten
AI, AR, GL, GR, LU, SG, SH, SZ, TI, UR, VS
Einzelbewertung meist auf Basis eines hedonischen Computermodells
AG, BE, FR, JU, NW, OW, TG
Spezifische kantonale Schätzmethode
BL auf Basis Gebäudeversicherungswert (= Brandlagerwert) multipliziert mit einem gemeindespezifischen Korrekturfaktor.
BS auf Basis Gebäudeversicherungswert, Altersentwertung und Landwert (= Realwert).
GE auf Basis eines Fragebogens zu Wohnfläche, Alter, Einrichtung etc.
NE als Prozentsatz des Ertrags- und Substanzwerts (= Katasterwert).
SO auf Basis Bauwert, Verkehrswert und Ertragswert (= Katasterwert).
VD auf Basis Wohnfläche korrigiert um diverse Koeffizienten (Alter, Lage, Komfort etc.).
ZG auf Basis Kaufpreis bzw. Verkehrswert.
ZH auf Basis Land- und Zeitbauwert (= Verkehrswert).
