Der 68-jährige Manfred F. aus dem Zürcher Weinland hat eine zehnjährige Festhypothek bei der Zürcher Kantonalbank. Sie läuft im März 2019 ordentlich aus, und deshalb holte er kürzlich verschiedene Offerten ein.
Nach Eintreffen der Offerten stellte F. den möglichen Kreditgebern auch eine Frage, die ihn sehr beschäftigt: «Oft ist zu lesen, dass Banken beim Tod eines Darlehensnehmers eine Neubeurteilung der Tragbarkeit der laufenden Hypothek für nur eine Person machen. Ist das bei Ihnen auch so?»
Die Antworten beunruhigten ihn. Die Migros-Bank schrieb: «Das ist korrekt. Bei einem Todesfall wird die Situation neu beurteilt.» Die Kriterien für die Kreditvergabe würden gleich bleiben. Das heisst: Die Migros-Bank rechnet mit einem Tragbarkeitszins von 4,5 Prozent plus 1 Prozent Nebenkosten – und diese Kosten dürfen zusammen ein Drittel des Nettoeinkommens nicht überschreiten.
Auch eine Beraterin der Zürcher Kantonalbank erklärte ihrem Kunden am Telefon, nach einem Todesfall würde eine neue Tragbarkeitsprüfung gemacht.
«Könnte also die Bank nach meinem Tod eine laufende Festhypothek vorzeitig kündigen?», fragt Manfred F. K-Geld. Die Antwort ist ein klares Nein. Solange die Witwe die laufenden Hypothekarzinsen zahlen kann, muss sie nichts befürchten. Da kann die Bank so viel neu rechnen wie sie will. Für eine Kündigung gibt es keine Rechtsgrundlage. Die Bank kann in einer solchen Situation von der Witwe auch keine Teilabzahlung der Hypothek verlangen oder den Zins erhöhen.
So sieht es zum Beispiel auch die Pensionskasse der Post, bei der Manfred F. nun die neue Festhypothek abschliessen wird. Sie schrieb ihm: «Eine Festhypothek wird weitergeführt bis zur Fälligkeit, ausser die Zinsen werden nicht mehr bezahlt.»
«Die Banken wollten mir Angst machen», bilanziert Manfred F.
Solange man die Zinsen zahlt, darf Bank Kredite nicht vorzeitig kündigen
Seine Bedenken sind auch deshalb verständlich, weil in Zeitungen immer wieder zu lesen ist, Banken würden Rentnern die Hypothek kündigen, weil das Einkommen jetzt tiefer sei. Typische Schlagzeilen: «Hausbesitz im Alter: Banken drohen, die Hypothek zu kündigen» («Basler Zeitung»). Oder: «Die Banken setzen Pensionierte mit der Kündigung von Hypotheken vermehrt unter Druck» (Hausverein Schweiz «Casa Nostra»).
Als Angstmacherei könnte man auch einen Passus bezeichnen, den die Banken in den Darlehensverträgen haben. Er besagt, dass die Bank den Kredit vorzeitig oder ausserordentlich per sofort kündigen kann, falls sich die Bonität des Schuldners «wesentlich» oder «erheblich» verschlechtert hat. Oder wenn «die Ertrags- oder Vermögenslage des Kreditnehmers» erheblich abgenommen hat.
Doch auch hier gilt ganz klar: Solange Darlehensnehmer die Zinsen pünktlich zahlen, hat der Kreditgeber keine Handhabe, das Darlehen wegen der gesunkenen «Ertragslage» vorzeitig zu kündigen. Wenn also eine Bank dem Kunden schreibt: «Nachdem Sie nun pensioniert sind, müssen wir Ihre Hypothek überprüfen», so ist dies nur von Belang, falls die laufende Hypothek demnächst abläuft und erneuert werden muss.
Nach dem Ende der vertraglich abgemachten Laufzeit der Festhypothek wird die Tragbarkeit häufig neu berechnet (siehe unten). Bei Liborhypotheken kommt dieser Zeitpunkt nach Ablauf der Rahmenlaufzeit, die meist drei oder fünf Jahre beträgt.
Hypotheken: So haben Sie später weniger Probleme mit der Tragbarkeit
Gemäss einer Auswertung des VZ Vermögenszentrums in Zürich sind bei Pensionierten nach den Richtlinien der Banken nur noch vier von zehn Hypotheken im Alter tragbar. Das kann dann ein Problem werden, wenn eine Hypothek abläuft und erneuert werden muss. Die Banken sagen, dass auch bei Rentnern die Zinsen und Nebenkosten ein Drittel des regelmässigen Einkommens nicht übersteigen dürfen. Die Geldinstitute rechnen dabei nicht mit den aktuell tiefen Zinsen, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 oder 5 Prozent.
So lassen sich Tragbarkeitsprobleme im Alter entschärfen:
Weitsichtig handeln. Es lohnt sich, schon im Alter von rund 50 oder 55 Jahren eine Simulation des Renteneinkommens zu machen. So kann man gut abschätzen, wie hoch die Hypothek im Alter noch maximal sein darf.
Frühzeitig mit dem Sparen fürs Alter anfangen, etwa mit der 3. Säule. So entsteht finanzieller Spielraum, um später die Hypothek zu amortisieren.
Einkäufe in die Pensionskasse erhöhen das Renteneinkommen.
Die Hypothek soweit abzahlen, dass der Kredit auch später noch tragbar ist.
Die Kinder einbeziehen: Falls sie genug Geld haben, können die Kinder das Haus übernehmen, die Hypothek zahlen – und dafür im Gegenzug den Eltern ein Wohnrecht oder die Nutzniessung einräumen (K-Geld 1/2017).
Mit einer sogenannten Immorente lässt sich eventuell ein Zwangsverkauf der Immobilie hinauszögern (K-Geld 2/2017).
Wer das Haus verkauft und in eine günstigere Eigentumswohnung zieht, senkt die Wohnkosten.
Swisslife-Hyothekarvertrag: Kündigung bei Schulden «gegenüber Dritten»
Der Hypothekarvertrag der Swiss Life enthält einen absurden Passus. Die Gesellschaft kann einen Kredit «jederzeit mit sofortiger Wirkung» kündigen, wenn «der Kreditnehmer mit Zahlungen gegenüber Dritten in Verzug ist». Im Klartext heisst das: Wenn ein Hypothekarnehmer seine Krankenkassenprämien oder eine Handwerkerrechnung nicht zahlt, muss er mit der Kündigung seiner Hypothek rechnen.
Ein Swiss-Life-Kundenberater schrieb einer Interessentin auf ihre Frage zu dieser Klausel im Vertrag: «Das ist richtig, wenn die Zahlungsmoral sehr, sehr schlecht ist (immer wieder Mahnungen), kann es sein, dass dies ein Kündigungsgrund sein kann.»
Die Swiss-Life-Direktion schreibt K-Geld dazu: «Erfüllt der Kreditnehmer uns gegenüber die Verpflichtungen einwandfrei, ist keine Veranlassung gegeben, an der Kreditbeziehung beziehungsweise an den Kreditbedingungen etwas zu ändern.»
Offen bleibt, warum denn dieser Passus in den Vertragsbedingungen steht.
Aufruf - Hypothek im Alter: Was sind Ihre Erfahrungen?
Hatten Sie Probleme mit Ihrer Hypothek, weil die Tragbarkeit nach der Pensionierung nicht mehr gegeben war? Ihre Beobachtungen interessieren uns. Schreiben Sie uns ein E-Mail: redaktion@kgeld.ch
