Unabhängige Immobilienexperten wissen: Das von Käufern besonders gefragte Traumhaus auf dem Land ist freistehend und liegt an ruhiger und sonniger Hanglage am Dorfrand. Es sollte neuwertig sein, eine Wohnfläche von rund 150 Quadratmetern sowie viel Umschwung haben. Küche, Bad und Bodenbeläge sollten hohen Qualitätsansprüchen genügen.
Und in der Stadt? Laut Wüest & Partner sind in Zentren wie Zürich oder Bern besonders Wohnungen gefragt, die über mindestens 100 Quadratmeter Wohnfläche verfügen. Zustand und Standard müssen keine Höchstnoten erreichen. Auch das Baujahr ist nicht so wichtig. So hat die typischerweise in Städten gehandelte Wohnung laut Wüest & Partner das Baujahr 1979. Der Durchschnitt der verkauften Häuser ist sogar rund 80 Jahre alt. Neuere Stadtimmobilien sind nur für wenige sehr gut Betuchte bezahlbar.
Wohnungen in ländlichen Orten wie Weinfelden TG oder Glarus sollten gemäss Wüest & Partner einen Topzustand und grössere Wohnflächen als in Städten aufweisen. Auch sollten sie nicht über zehn Jahre alt sein. Eine 20-jährige Wohnung mit wenig Grundfläche und tiefem Ausbaustandard sei auf dem Land ein Ladenhüter.
Wer eine solche Wohnung trotzdem günstig kauft, kann sie durch Um- und Ausbauten so aufmöbeln, dass sie den beliebten Eigenschaften eher entspricht. Robert Weinert von Wüest & Partner: «Der nachträgliche Einbau einer Premiumküche mit Multifunktionsgeräten kann eine mittlere Wertsteigerung von 10 bis 15 Prozent bringen.» Dies setze aber einen gewissen Mindeststandard voraus. Eine Wertsteigerung von rund 5 Prozent sei möglich mit Nasszellen aus Keramik, Granit, Marmor oder Glas, wenn vorher Kunststein oder Kunstharz verwendet wurde.
Aber auch Bodenbeläge aus Keramik, Naturstein, Parkett und fugenlose Bodenflächen im Hochpreissegment haben eine Verbesserung des Standards und somit eine Preissteigerung zur Folge.
Einen Mehrwert bringt beispielsweise auch der nachträgliche Einbau eines Cheminées, einer Sauna, einer Lüftungsanlage oder eines Sicherheitssystems. Bei einer Wohnung kann ein Parkplatz gut 5 Prozent des Marktwerts ausmachen.
Am wichtigsten ist ein zentraler, attraktiver Standort des Objekts
Das wichtigste Kaufkriterium ist und bleibt die Lage: Wie sind die Verkehrsverbindungen, wie lange der Weg zu Arbeit, zu Schulen und Läden? Immobilienexperte Stefan Fahrländer von Fahrländer Partner sagt: «Gefragt ist Wohneigentum aller Art an zentralen beziehungsweise attraktiven Lagen. Auch Einfamilienhäuser mit Ausnutzungsreserven und Häuser in den inneren Agglomerationen oder am Rand der Dorfkerne mit Chance auf Verdichtung sind begehrt.»
Aussicht, Besonnung, Immissionen und Steuersätze haben ebenfalls einen Einfluss auf den Wiederverkaufswert einer Immobilie (siehe unten). So bewirkt eine sehr gute Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr gemäss Wüest & Partner bei einem Einfamilienhaus einen Preisschub von 4,6 Prozent (Wohnung: 8,9 Prozent) im Vergleich zu einem Objekt mit einer durchschnittlichen Erreichbarkeit. Bei einem Haus im Wert von 1 Million Franken entspricht dies einer Wertsteigerung von 46 000 Franken. Jedes Dezibel Strassenlärm mindert den Wert eines Hauses hingegen um 0,7 Prozent (Wohnung: 0,14 Prozent).
Immobilienexperte Stefan Fahrländer rät von «unausgewogenen Objekten» wie zum Beispiel einer Villa am Hauptkreisel des Dorfes oder einsam gelegenen Villen ab. Donato Scognamiglio vom Zürcher Immobilienberatungsunternehmen Iazi sagt: «Von der Norm abweichende Sonderausstattungen wie ein asiatischer Garten bieten kaum einen Kaufanreiz. Zweckmässigkeit, eine gute Lage und Normalität sind Garanten für eine sehr gute Chance zum Wiederverkauf.»
Checkliste: So steigt der Wiederverkaufswert
Die folgenden Eigenschaften einer Wohnung oder eines Hauses erhöhen den Verkehrswert:
- Gute Besonnung, Ruhe
- Hanglage
- Grundriss, der eine flexible Nutzung ermöglicht
- Mögliche Ausnutzung bei Um- oder Ausbau
- Berg- und Seesicht
- Keine Geruchs- und Lärmimmissionen
- Nahe und gute Einkaufsmöglichkeiten
- Parkiermöglichkeiten
- Guter ÖV- und Autobahn-Anschluss
- Nähe zu Gewässern
- Gute Bausubstanz und Statik
- Gute Wärme- und Schalldämmung
- Naherholungsgebiete
- Breites Schulangebot
- Sport- und Kultureinrichtungen
- Gute medizinische Versorgung
- Keine Hochspannungsleitungen und Handyantennen
- Keine Naturgefahren (Hochwasser, Lawinen).
Tipp: Die Zürcher Kantonalbank bietet einen umfassenden Kriterienkatalog zum Thema Eigenheimkauf an. Mittels einer dreistufigen Skala kann man neben Lage/Infrastruktur, Bauvorschriften, Konstruktion und Bauqualität auch die Räumlichkeiten eines Objekts einschätzen.
