Abenteuer Hauskauf - ohne Trauschein
Wenn Konkubinatspaare ein Eigenheim kaufen wollen, braucht es klare Verhältnisse. Wie soll es finanziert werden und was muss man regeln für den Fall, dass einer stirbt oder das Paar sich trennt? Dies sind die wichtigsten Fragen beim «Unternehmen Hauskauf».
Inhalt
K-Geld 5/2002
01.10.2002
Die Warnung gleich vorweg: Der gemeinsame Immobilienkauf ist für Konkubinatspaare nicht ohne Risiken, weshalb er gut überlegt und sorgfältig geplant sein will. Eine umfassende Beratung in rechtlichen, finanziellen und steuerlichen Belangen kann sich lohnen - eine Ideallösung gibt es trotzdem nicht.
Ein Beispiel: Anita M. und ihr Lebensgefährte Marco W. wollen sich ein Eigenheim kaufen. Wer aber soll das Haus finanzieren und wem soll es gehören? Drei Varianten stehen zur Ausw...
Die Warnung gleich vorweg: Der gemeinsame Immobilienkauf ist für Konkubinatspaare nicht ohne Risiken, weshalb er gut überlegt und sorgfältig geplant sein will. Eine umfassende Beratung in rechtlichen, finanziellen und steuerlichen Belangen kann sich lohnen - eine Ideallösung gibt es trotzdem nicht.
Ein Beispiel: Anita M. und ihr Lebensgefährte Marco W. wollen sich ein Eigenheim kaufen. Wer aber soll das Haus finanzieren und wem soll es gehören? Drei Varianten stehen zur Auswahl: Allein-, Gesamt- oder Miteigentum.
Allein-, Gesamt- oder Miteigentum?
Kauft Marco das Haus allein, ist nur er im Grundbuch eingetragen. Mit seinem Wohneigentum kann er tun und lassen, was er will, Anita hat keinerlei Mitbestimmungsrechte. Auch von einer Wertsteigerung bei einem späteren Verkauf des Hauses profitiert sie nicht. Schriftlich regeln muss man hier unbedingt, wer in welchem Umfang für den Unterhalt des Hauses und die Nebenkosten aufkommt und wie viel Anita für die Mitbenutzung des Hauses bezahlen muss.
Für Vorwürfe wie «ich habe alle Reparaturen bezahlt», «du hast auch nie nur einen Rappen für das Wohnen beigesteuert» ist es bei der Trennung zu spät: Ohne Vertrag gibt es später keinen Ausgleich.
Möchten Anita und Marco ihr Wunschhaus zusammen kaufen, können sie zwischen Gesamt- und Miteigentum wählen.
Beim Gesamteigentum können sie nur gemeinsam über das Haus verfügen. Denn Gesamteigentum ist nicht teilbar, weshalb im Grundbuch auch nicht steht, wem wie viel gehört. Um klare Verhältnisse zu schaffen, müssen Anita und Marco hier unbedingt vertraglich festhalten, wem welcher Anteil gehört.
Beim Miteigentum kaufen Marco und Anita die Immobilie zwar ebenfalls gemeinsam, jeder erwirbt aber einen separaten Anteil, der im Grundbuch eingetragen wird und den jeder für sich allein verkaufen kann. Hier also sorgt bereits der Grundbucheintrag für klare Verhältnisse.
Auch beim gemeinsamen Hauskauf sollte klar geregelt sein, wer wie viel an die gemeinsamen Lebenshaltungskosten zahlt, wer für welche Investitionen aufkommt und was mit dem Haus oder der Wohnung geschieht, wenn das Paar sich trennt.
Paare haften solidarisch
Ob nun Anita und Marco das Haus im Gesamteigentum oder Miteigentum kaufen - die Kreditgeber verlangen, dass das Paar solidarisch haftet. Das heisst: Jeder steht nicht nur für seine Schulden und Schuldzinsen ein, sondern auch für diejenigen des anderen. Kauft nur Marco das Haus, haftet er gegenüber der Bank alleine, sofern die Bank sich davon überzeugen konnte, dass er die finanzielle Belastung alleine zu tragen vermag. Wenn nicht, wird auch hier Anita als Solidarschuldnerin herhalten müssen.
Keine falsche Rücksichtnahme bei Darlehen an den Partner
Falls ein Partner dem anderen für den Kauf ein Darlehen gewährt, braucht es unbedingt einen Darlehensvertrag. Dieser muss regeln, wann man das Darlehen zurückzahlen muss und wie es zu verzinsen ist. Rücksichtnahme ist hier nicht angebracht. Gibt etwa Anita ihrem Freund ein Darlehen, sollte sie von ihm zur Absicherung des Darlehens die Eintragung eines Grundpfandes verlangen.
Kauf mit Vorsorgegeldern finanzieren
Für einen Hauskauf brauchts finanzielle Ressourcen. Wer zu wenig davon hat, muss für die Finanzierung auf Pensionskassenkapital und Gelder aus der Säule 3a zurückgreifen.
Auf sein Pensionskassengeld zurückgreifen kann aber nur, wer selber Wohneigentum erwirbt. Für ein Darlehen an Marco kann Anita keine Pensionskassengelder vorbeziehen.
Will das Paar den gemeinsamen Hauskauf unter anderem mit Vorsorgegeldern finanzieren, ist es gezwungen, das Haus oder die Wohnung im Miteigentum zu kaufen. Anders als bei Ehepaaren verlangt das Gesetz bei nicht verheirateten Personen nämlich, dass aus dem Grundbuch klar ersichtlich ist, wem welcher Anteil gehört. Aus demselben Grund können nur diejenigen Paare ihre Hypothek über Säule-3a-Gelder indirekt amortisieren, die das Haus im Miteigentum erstanden haben.
Für Lorenz Heim, Leiter des HypothekenZentrums in Zürich, liegt gerade hier der entscheidende Vorteil des Miteigentums gegenüber dem Gesamteigentum. «Man muss sich vor Augen halten, dass in rund 70 Prozent der Fälle die Hauskäufe via Bezug oder Verpfändung der Pensionskassengelder finanziert oder die Hypotheken via Säule 3a indirekt amortisiert werden. Somit ist die Mehrheit der Paare auf diese Gelder angewiesen. Daher kommt für die meisten Konkubinatspaare das Gesamteigentum von vornherein nicht in Frage.»
Vorsicht: In einigen Kantonen sind die Notare nicht vom Staat angestellt, arbeiten also selbständig. Hier besteht die Gefahr, dass sie kaufwilligen Paaren mitunter ohne Rücksicht auf deren persönliche Bedürfnisse das Gesamteigentum aufschwatzen. Denn das bringt - wen wunderts - teure Mehrarbeit mit sich. Konkubinatspaare, die Gesamteigentum erwerben wollen, müssen nämlich von Rechts wegen einen so genannten Gesellschaftsvertrag abschliessen. Für das Erstellen solcher Verträge kassieren Notare saftige Honorare, die sich nach einer kantonalen Gebührenordnung richten und meistens teurer sind als beim Beamtennotariat.
Schuldzinsabzug abhängig von Eigentumsquote
Auch in steuerlicher Hinsicht will der Kauf gut überlegt sein. Kauft nur Marco die gemeinsame Bleibe, kann auch nur er die Schuldzinsen für die Hypotheken abziehen. Auch wenn Anita einen Teil der Hypozinsen bezahlt, ändert sich daran nichts.
Beim Gesamt- und Miteigentum richtet sich der Abzug nach der Eigentumsquote: Gehört die Liegenschaft Marco und Anita je zur Hälfte, können beide je die Hälfte der Hypothekarbelastung von den Steuern absetzen. Die Quote ist selbst dann ausschlaggebend, wenn einer von beiden einen grösseren Teil trägt, als es seiner Quote entspricht. Mangels Grundbucheintrags stützen sich die Steuerbehörden beim Gesamteigentum auf die vertragliche Aufteilung und die wirtschaftlichen Verhältnisse.
Punkto finanziellen Engagements beim Hauskauf sollten Marco und Anita folglich auch berücksichtigen, wer aufgrund seines Einkommens mehr an Hypozinsen übernehmen kann. Verdient Marco deutlich mehr als Anita und zahlen die beiden die Hypozinsen entsprechend ihrem Einkommen, ist es für Marco von Vorteil, wenn ihm auch der grössere Teil der Liegenschaft gehört.
Die Zukunft finanziell absichern
Für den Invaliditäts- und Todesfall sollte das Paar bereits beim Kauf finanziell vorsorgen. Denn anders als Eheleute können Konkubinatspartner bei Tod oder Invalidität nicht mit einer Rente aus der AHV/IV oder der Pensionskasse rechnen.
Hier empfiehlt es sich, eine Todesfallrisiko-Versicherung mit Invalidenrente abzuschliessen, wobei im Todesfall jeweils der andere Konkubinatspartner als Begünstigter eingesetzt werden sollte. Im Todesfall geht nämlich das Vermögen und somit auch der jeweilige Anteil der Liegenschaft an die gesetzlichen Erben über.
Selbstverständlich können beide in einem Testament dem anderen im Rahmen der frei verfügbaren Erbquote den eigenen Anteil vererben. Aber eben nur, wenn genügend da ist, um auch die Pflichtteile der gesetzlichen Erben abzudecken. Ist dies nicht der Fall, sollten Marco und Anita den Todesfallschutz so wählen, dass sie mit der ausbezahlten Versicherungssumme den Anteil des verstorbenen Partners übernehmen können. Wer nicht vorsorgt, riskiert, das Dach über dem Kopf zu verlieren.
Erbschaft regeln
Sind Miterben vorhanden, fällt beim Tod eines Partners sein Miteigentumsanteil zunächst immer in die Hände aller Erben. Bis zur Teilung der Erbschaft kann der überlebende Partner also nicht über den geerbten Anteil verfügen. In diesem Punkt bietet das Gesamteigentum einen Vorteil: Hier kann das Konkubinatspaar vertraglich vereinbaren, dass der überlebende Partner den Immobilienanteil des anderen übernimmt. Dann geht der Anteil des Verstorbenen nicht in seinen Nachlass, sondern fällt direkt an den überlebenden Partner, der sofort darüber verfügen kann, aber dem Nachlass den Wert dieses Anteils auszahlen muss.
Trotz Liebe: Immer klare Verhältnisse schaffen
Egal, wofür Anita und Marco sich letzten Endes entscheiden: Sie tun gut daran, in einem Vertrag klar zu regeln, wem was gehört, wer was bezahlt, wer welche Rechte hat und was im Falle einer Trennung mit dem Haus oder der Wohnung geschieht. Und - nicht vergessen: Trennen sich die beiden, sollten sie unbedingt ihre Testamente und die weiteren Begünstigungen der neuen Situation anpassen.
Rita Kornfeld
