Mitte September kostete eine Geldmarkthypothek auf Basis des Referenzzinssatzes Saron laut dem Hypothekenvermittler Hypotheke.ch im Durchschnitt nur 0,84 Prozent. Das waren 2,06 Prozentpunkte weniger als beim Zinssatz für eine 10-jährige Festhypothek. Seit der Anhebung des Leitzinses durch die Nationalbank hat sich das geändert.
Der Saron-Zinssatz überschritt den Nullpunkt und bewegt sich zurzeit bei 0,46 Prozent. Zuzüglich der Marge der Bank kostet eine Saron-Hypothek nun durchschnittlich 1,38 Prozent. Für eine 10-jährige Festhypothek zahlen Hauseigentümer gegenwärtig im Durchschnitt 2,65 Prozent. Der Preisvorteil der Saron-Hypothek ist somit auf 1,27 Prozentpunkte geschmolzen. Der Unterschied könnte sich noch mehr verringern, falls die Nationalbank im Dezember den Leitzins weiter erhöht.
Banken erhöhten ihre Marge um bis zu 50 Prozent
Gemäss dem Hypothekenvermittler Moneypark haben die Kreditgeber die Margen auf den Saron-Hypotheken seit Mitte September im Durchschnitt um 0,08 Prozentpunkte angehoben. Florian Schubiger von Hypotheke.ch stellte bisher eine Erhöhung um erst 0,04 Prozentpunkte fest. Doch der Einzelfall kann anders aussehen: In der Zeitung des Hauseigentümerverbandes beklagte sich kürzlich ein Liegenschaftsbesitzer, seine Bank habe bei der Erneuerung der bestehenden Saron-Hypothek die Marge von 0,67 Prozent auf 1 Prozent angehoben – eine Erhöhung von rund 50 Prozent.
K-Geld fragte bei zwölf grossen Banken nach, ob sie beim Saron ihre Margen erhöht haben. Sieben Institute verneinen dies. Credit Suisse, UBS, die Berner und die Luzerner Kantonalbank äussern sich nicht dazu. Nur Raiffeisen räumt ein, die Marge um 0,1 auf 1,1 Prozent erhöht zu haben.
Florian Schubiger von der Vermögenspartner AG erwartet, dass die Margen auf Saron-Hypotheken nur noch wenig steigen werden. Adrian Wenger, Hypothekarexperte beim VZ Vermögenszentrum, hingegen vermutet, dass die Margen noch bis rund 1,25 Prozentpunkte erhöht werden. Das entspricht laut Wenger der Marge, welche die Banken bis 2015 bei vielen Libor-Kunden angewandt hatten.
Hypothekarnehmer sollten Angebote vergleichen
Für Eigenheimbesitzer gilt auch unter dem Saron, was bereits unter dem Libor vorteilhaft war: Sie sollten sich nicht auf das erstbeste Angebot einlassen. Laut Moneypark werden Geldmarkthypotheken genauso wie Festhypotheken zunehmend individuell ausgehandelt. Das erklärt möglicherweise, warum die meisten Kreditgeber ihre Margen nicht publizieren.
Saron: Zins erst im Nachhinein bekannt
Der zu zahlende Zinssatz bei Saron-Hypotheken setzt sich aus einer vertraglich festgelegten Marge sowie dem variablen Zinssatz Saron (Swiss Average Rate Overnight) zusammen. Welcher Saron-Satz gilt, wird am Ende einer Zinsperiode berechnet, in der Regel nach 1, 3 oder 6 Monaten. Dafür zieht die Bank jeden einzelnen Tages-Saron der vergangenen Zeitspanne heran und ermittelt den Durchschnitt. Wie hoch der Hypozins für die vergangene Zinsperiode ausfällt, erfahren Wohneigentümer also erst im Nachhinein.
Geldmarkthypotheken, die auf dem Saron respektive dem Libor (bis 2021) basieren, waren in den letzten 30 Jahren stets günstiger als 5- oder 10-jährige Festhypotheken («Saldo» 10/2022). Der Nachteil von Saron-Hypotheken: Kreditnehmer wissen nicht, wie hoch der Zins in Zukunft sein wird. Im Extremfall können die Hypothekarkosten in kurzer Zeit stark ansteigen.
