«Wenn ich schon Eigenmietwert zahlen muss, dann behalte ich die Hypothek, damit ich die Schuldzinsen abziehen kann. So gleicht sich das aus.» Wie Urs Grob aus St. Gallen (Name geändert) denken viele. Doch diese Überlegung ist falsch. Denn das eine hat mit dem andern nichts zu tun. Beides muss man separat betrachten.
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen der Immobilienbesitzer und wird immer zum steuerbaren Einkommen hinzugeschlagen – egal, welche Abzüge man auf der anderen Seite vornimmt. Er ist eine Art Ausgleich zum Mietzins und gehört zu den nicht abzugsfähigen Lebenshaltungskosten. Analoges gilt für den Steuerwert der Liegenschaft: Er wird immer zum Vermögen geschlagen.
Der Steuerabzug auf die Hypothek reduziert bloss die Schuld (beim Vermögen) sowie das steuerbare Einkommen (durch den Abzug der Schuldzinsen). Am steuerbaren Eigenmietwert ändert das nichts.
Auch indirekte Amortisation bringt echte Ersparnis
In der Regel gilt: Eine Hypothekarschuld belastet das Haushaltseinkommen auch nach Steuern stärker als bei einer Schuldenamortisation. Was eine Abzahlung der Hypothek auf Null in einem konkreten Beispiel bringt, ist aus der Tabelle (im PDF) ersichtlich: nämlich eine Kostenersparnis von 5809 Franken pro Jahr.
Dass sich ein solches Vorgehen lohnt, haben die Westschweizer – im Gegensatz zu den Deutschschweizern – längst gemerkt. Insbesondere im Wallis ist es üblich, die Hypothekarschuld bis auf Null abzuzahlen. Die Westschweizer Banken sind darauf vorbereitet: Sie bieten meist schon beim Abschluss der Hypothek einen Amortisationsplan nicht nur für die zweite Hypothek (wie in der Deutschschweiz üblich), sondern für die gesamte Hypothek.
Eine echte Ersparnis bringt auch die indirekte Amortisation der Hypothek: Statt das Darlehen Jahr für Jahr in Tranchen zurückzuzahlen, bringt man das Geld jeweils in seine Säule 3a ein, die der Bank als Sicherheit für die Hypothek dient. Das spart Steuern, weil die Einlagen direkt vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden dürfen. Und auf dem 3a-Konto bringen sie erst noch vergleichsweise gute Zinsen.
Nach einer vereinbarten Laufzeit von meist 15 Jahren dient das angesparte Kapital dann der einmaligen Amortisation des Hypothekardarlehens. Der Kapitalbezug erfolgt steuergünstig, denn er wird getrennt vom übrigen Einkommen zu einem Vorzugssatz besteuert.
Noch besser fährt natürlich, wer sich laufende Rückzahlungen der Hypothek und zusätzlich Einlagen in die Säule 3a leisten kann. So profitiert man gleichzeitig von den Vorteilen der Amortisation und den steuerlichen Vorzügen der Säule 3a.
Barreserve für unvorhergesehene Ausgaben
Doch Achtung: Im Einzelfall kann eine (vollständige) Amortisation der Hypothek nachteilig sein – dann nämlich, wenn nach der Abzahlung nicht mehr genügend Liquidität bleibt. Steckt das ganze Kapital im Haus oder in der Wohnung, kann Geld für unvorhergesehene grössere Ausgaben fehlen.
Grundsätzlich kann man in einer solchen Notsituation eine Hypothek neu aufnehmen oder die bestehende erhöhen. Rentner aber müssen daran denken: Die Limiten liegen nach der Pensionierung deutlich tiefer als bei beruflich aktiven Wohneigentümern. Die Belehnungsgrenze liegt für Rentner oder solche, die es bald sein werden, bei den meisten Banken bei 50 Prozent des Marktwerts der Liegenschaft.
«Viele Banken sträuben sich zudem, die Hypothek zu erhöhen, wenn das Geld zur Finanzierung der Lebenshaltungskosten vorgesehen ist», sagt Florian Schubiger vom Beratungsunternehmen Vermögenspartner in Winterthur. Er rät darum, «die Hypothek nur soweit zu reduzieren, dass mindestens ein paar Zehntausend Franken als Barreserve für Unvorhergesehenes verfügbar bleiben».
Hypothek: Das bringt eine vollständige Amortisation
So lesen Sie die Tabelle im PDF: Ein Hausbesitzer hat 1 Million Franken freies Vermögen. Er zahlt daraus seine Hypothek in der Höhe von 500 000 Franken vollständig zurück. Beim Vermögensertrag wird mit einem sicheren (und steuerbaren) Betrag von 0,5 Prozent gerechnet. Das liegt mit Kassenobligationen gerade noch drin.
Nur wer überzeugt ist, mit seinem Kapital netto nach Steuern mehr zu erwirtschaften, als die Hypothek ebenfalls netto nach Steuern kostet, kann die Hypothek stehen lassen (K-Geld 3/2015). Wie viel Rendite eine Anlage nach Steuern regelmässig bringen muss, damit sie sich gegenüber dem Abzahlen der Hypothek gelohnt hat, lässt sich auf der Website von K-Geld berechnen: www.kgeld.ch/Service/Rechner/Hypothek amortisieren.
