In fünf Jahren zum Traumhaus
Die tiefen Hypozinsen machen Wohneigentum erschwinglich - selbst bei kleineren Einkommen. K-Geld zeigt, wie man innert fünf Jahren zum benötigten Eigenkapital kommt.
Inhalt
K-Geld 2/2003
02.04.2003
Valentin Handschin
Die historisch tiefen Hypothekarzinsen und die attraktiven Immobilienpreise lassen Christine (29) und Walter (34) Baumgartner träumen: Das eigene Haus, das sie sich schon lange gewünscht haben, scheint auf einmal in greifbarer Nähe.
In einem ersten Gespräch mit ihrer Hausbank erfahren sie allerdings, dass sie nur dann eine Hypothek erhalten, wenn sie 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel mitbringen. Das Ehepaar hat zwar etwas Geld gespart, möchte dieses aber nicht für d...
Die historisch tiefen Hypothekarzinsen und die attraktiven Immobilienpreise lassen Christine (29) und Walter (34) Baumgartner träumen: Das eigene Haus, das sie sich schon lange gewünscht haben, scheint auf einmal in greifbarer Nähe.
In einem ersten Gespräch mit ihrer Hausbank erfahren sie allerdings, dass sie nur dann eine Hypothek erhalten, wenn sie 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel mitbringen. Das Ehepaar hat zwar etwas Geld gespart, möchte dieses aber nicht für den Hauskauf verwenden, sondern als Sicherheit für später behalten. Baumgartners fragen sich jetzt, ob sie ein Haus mit ihrem mittleren Einkommen überhaupt finanzieren können.
Sie beginnen zu rechnen: Das Wunschhaus in der Nähe von Bern kostet 750 000 Franken. Nötig sind 20 Prozent, also 150 000 Franken Eigenkapital, damit eine Hypothek bewilligt wird. Beide Ehepartner sind berufstätig: Sie verdient 50 000 Franken im Jahr, er 80 000. Kinder sind in absehbarer Zeit keine geplant.
Das nachfolgende Beispiel zeigt, wie mit einer gezielten Planung das nötige Eigenkapital innerhalb von fünf Jahren angespart werden kann.
Alles beginnt mit den Säulen 3a und 3b
Sowohl Christine als auch Walter Baumgartner werden nun monatlich 500 Franken auf ihre Konti der Säule 3a einbezahlen (vom Gesetz her können 2003 maximal je 6077 Franken investiert werden). Nach fünf Jahren ergibt sich bei 2,5 Prozent Zins inklusive Zinseszinsen eine Summe von 63 796 Franken (siehe Tabelle).
Einzahlungen in die Säule 3a sind laut Peter Bannwart, Hypothekenspezialist beim Hypothekenzentrum Zürich, aus drei Gründen empfehlenswert: «Erstens kann man die Einzahlungen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Zweitens wird Ende Jahr keine Verrechnungssteuer abgezogen und drittens gibts Vorzugszinsen.»
Als Nächstes schliesst das Ehepaar eine steuerprivilegierte Sparversicherung - Säule 3b - ab. Baumgartners schiessen monatlich 300 Franken ein, das Geld wird zu 3 Prozent verzinst. Hier sieht Bannwart die Vorteile in den steuerfreien Erträgen, in der garantierten Verzinsung und im Versicherungsschutz bei Todesfall. Bei den Anlagen in die 3. Säule wählen Baumgartners eine konventionelle Variante ohne Wertschriftenanlage.
Gute Rendite mit einem Fondssparplan
«Das Ehepaar sollte aber auch in Aktien investieren, um von den guten Rendite-Chancen zu profitieren», sagt Peter Bannwart. Dies sei trotz der anhaltenden Börsenflaute möglich. Er empfiehlt Einzahlungen in einen Fonds. Denn: «Eine Diversifikation mindert das Risiko.»
Das Berner Ehepaar entscheidet sich deshalb, auch einen Fondssparplan mit monatlichen Einzahlungen von 300 Franken abzuschliessen. Bei einer Rendite von 4 Prozent sammeln sich in fünf Jahren 19 860 Franken an (siehe Tabelle). Bannwart betont, dass die Wahl des Fonds den persönlichen Bedürfnissen entsprechend getätigt werden müsse.
Zu guter Letzt: Geld von der Pensionskasse
Mit diesen drei Anlageformen können Baumgartners insgesamt 103 028 Franken sparen. Jetzt fehlen noch rund 47 000 Franken, damit die erforderlichen 150 000 Franken Eigenkapital vorliegen. Der fehlende Betrag kann durch das Verpfänden von Pensionskassengeldern beschafft werden (Details siehe K-Geld 1/03). Christine steuert aus ihrer Pensionskasse 15 000 Franken bei, Walter aus seiner 32 000 Franken.
Dem Berner Ehepaar leuchtet es schnell ein, dass es absolut vertretbar ist, das gewünschte Haus zu erwerben, sofern das Budget während fünf Jahren gleich bleibt.
Darauf müssen zukünftige Hausbesitzer achten
- In der Beispielrechnung nicht berücksichtigt wurde der Steuereffekt bei der Säule 3a: Einzahlungen in diese Säule können von den Steuern abgezogen werden (bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent wären dies monatlich Fr. 300.-). Die Auszahlung der 3a-Gelder unterliegt einer einmaligen Steuer von ca. Fr. 3300.-.
- Möchte man die Gelder der Säule 3a für einen Hauskauf verwenden, muss man ein Vorsorgekonto bei einer Bank eröffnen. Eine Versicherungslösung ist keine Alternative, da die Verträge mindestens bis zum 60. Altersjahr (bei Frauen bis zum 59. Altersjahr) laufen. Eine vorzeitige Auflösung ist mit hohen Kosten verbunden.
- Sparkonti und Obligationen sind für das Geldsparen nur bedingt geeignet, da die ohnehin tiefen Renditen noch versteuert werden müssen.
- «Wer einen höheren Betrag in einen Fondssparplan investiert, kommt bei einer guten Börsenentwicklung schneller ans Ziel, geht aber höhere Risiken ein und sollte mit hohen Kursschwankungen leben können», sagt Peter Bannwart vom Hypothekenzentrum Zürich: «Deshalb ist ein gesunder Anlagemix empfehlenswert.»
Laufende Kosten pro Jahr: Das sind die Faustregeln
Um sich sein Traumhaus leisten zu können, braucht es nicht nur mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Man muss auch die laufenden Kosten des Eigenheims Jahr für Jahr finanzieren können. Hier gilt es zwei Regeln zu beachten:
Faustregel 1: Das ist die 6-Prozent-Regel. Sie sagt, wie viel das Eigenheim das Haushaltsbudget pro Jahr effektiv belastet. Die laufenden Kosten betragen beim Neuerwerb rund 6 Prozent des Kaufpreises. Zu diesen gehören die Zinsen für die 1. und 2. Hypothek, die Amortisations- sowie die Nebenkosten. Beträgt der Kaufpreis für das Objekt wie im Beispiel (Seite 8) 750 000 Franken, so belaufen sich die jährlichen laufenden Kosten auf 45 000 Franken.
Faustregel 2: Die laufenden Kosten des Eigenheims müssen tragbar sein und in einem vernünftigen Verhältnis zum Gesamteinkommen stehen. Sie gelten als tragbar, wenn sie nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Im erwähnten Beispiel verdient das Ehepaar Baumgartner zusammen 130 000 Franken. Die laufenden Kosten von 45 000 Franken sind für sie gerade noch tragbar. Wäre diese Summe höher als ein Drittel des Bruttoeinkommens, sind die Banken im Normalfall nicht bereit, Hypotheken im Umfang von 80 Prozent des Kaufpreises zu gewähren. Ist das Einkommen zu tief, müssen Hauskäufer über mehr als 20 Prozent Eigenmittel verfügen.
Wie teuer darf das neue Eigenheim sein?
Anhand Ihres Einkommens und Ihres verfügbaren Eigenkapitals erfahren Sie in dieser Tabelle, wie viel Ihre Immobilie höchstens kosten darf.
Als Basis gilt: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital und die Belastung (6-Prozent-Regel) machen höchstens ein Drittel des Einkommens aus.
Lesebeispiel: Mit 80 000 Franken Einkommen und 100 000 Franken Eigenkapital können Sie sich ein Haus oder eine Wohnung für maximal 460 000 Franken leisten.
Verfügbares 000.- - mit Fr. 100 000.- - mit Fr. 150 000.- - mit Fr. 200 000.-
Einkommen - Eigenkapital - Eigenkapital - Eigenkapital
80 000.- - 460 000.- - 510 000.- - 560 000.-
100 000.- - 500 000.- - 590 000.- - 640 000.-
120 000.- - 500 000.- - 680 000.- - 730 000.-
140 000.- - 500 000.- - 750 000.- - 820 000.-
Die Tabelle zeigt, dass ein hoher Lohn nichts nützt, wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist. Beispiel: Eine Person mit relativ hohem Einkommen (Fr. 140 000.-), aber wenig Eigenkapital (Fr. 100 000.-) kann sich nur ein Haus für Fr. 500 000.- leisten.