Sicherheit kann teuer werden
Die US-Immobilienkrise und die steigende Teuerung verunsichern viele Liegenschaftsbesitzer. Wie werden sich die Zinsen entwickeln? K-Geld zeigt vier mögliche Szenarien und ihre Folgen auf.
Inhalt
- "Hypozinsen: Die vier Szenarien im Detail"
K-Geld 5/2007
23.10.2007
Heinz Ernst Daester
Die Talfahrt der Hypothekarzinsen hat 16 Jahre gedauert. Schuldner zahlten zuletzt Zinssätze von deutlich unter 3 Prozent. Die Wende kam im letzten Jahr. Seither fürchten viele Eigenheimbesitzer eine nahende Hochzinsphase und flüchten in langfristige Festhypotheken.
Dieses Sicherheitsbedürfnis kann die Hausbesitzer teuer zu stehen kommen. Zum Beispiel dann, wenn die Zinsen in den nächsten zehn Jahren trotz aktuell steigender Tendenz insgesamt konstant bleib...
Die Talfahrt der Hypothekarzinsen hat 16 Jahre gedauert. Schuldner zahlten zuletzt Zinssätze von deutlich unter 3 Prozent. Die Wende kam im letzten Jahr. Seither fürchten viele Eigenheimbesitzer eine nahende Hochzinsphase und flüchten in langfristige Festhypotheken.
Dieses Sicherheitsbedürfnis kann die Hausbesitzer teuer zu stehen kommen. Zum Beispiel dann, wenn die Zinsen in den nächsten zehn Jahren trotz aktuell steigender Tendenz insgesamt konstant bleiben.
Ein Schuldner bezahlt bei einer Hypothek von 500 000 Franken im schlechtesten Fall dann insgesamt 215 000 Franken Zinsen (10-jährige Festhypo), im besten Fall nur 183 000 Franken (Libor über drei Monate). Der Preis für die grösstmögliche Sicherheit beträgt 32 000 Franken
Migrosbank und UBS rechnen mit stabilen Zinsen
Noch deutlicher ist der Unterschied, wenn die Zinsen in den nächsten zehn Jahren sinken. Die 10-jährige Festhypo ist in diesem Szenario wiederum die schlechteste Variante, die Libor-Hypothek ohne Zinsabsicherung (Cap) wiederum die beste. Die Mehrkosten für den stark auf Sicherheit bedachten Schuldner betragen 77 000 Franken!
Die Libor-Hypothek und die 10-jährige Festhypothek erweisen sich in drei von vier Szenarien als Extreme. Sie erreichen entweder das beste oder das schlechteste Ergebnis. Nur beim Szenario mit leicht steigenden Zinsen steht der günstigsten 10-jährigen Festhypo die 3-jährige Festhypothek als teuerste Lösung gegenüber.
Die vier Szenarien zeigen, wie wichtig die Einschätzung der Zinsentwicklung bei der Wahl der Hypostrategie ist.
Bei den Hypothekenanbietern rechnet man mit gleich bleibenden oder leicht steigenden Zinsen. Die UBS, grösste Hypothekargläubigerin der Schweiz, rechnet in den nächsten drei bis fünf Jahren mit seitwärts tendierenden Hypozinsen.
Die Migrosbank hat sich kürzlich zu ihren variablen Hypotheken geäussert: keine Anhebung der Zinssätze auf absehbare Zeit. Die Raiffeisenbanken prognostizieren leicht steigende Raten.
Hypothekensplit in variablen und festen Teil
Das VZ Vermögenszentrum, das Trendinformationen auf breiter Basis sammelt und auswertet, prognostiziert als wahrscheinlichste Entwicklung leicht steigende Zinssätze. Sollte ein anderes Szenario eintreten, wertet das VZ die Wahrscheinlichkeit sinkender Zinsen höher als jene stark steigender Zinsen.
Traut ein Hypothekarschuldner seinem favorisierten Szenario nicht recht, so sollte er den Betrag in einen festen und einen variablen Teil splitten. Die Folge sind höhere Durchschnittszinsen bei teilweise gewahrter Flexibilität.
Die Wahl der richtigen Hypostrategie hängt indessen nicht alleine von der Zinsentwicklung ab. «Ein möglicher Hausverkauf wird oft nicht berücksichtigt», sagt Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum in Zürich. Eine belastete Liegenschaft sei schwieriger zu verkaufen. Die Auflösung einer Festhypothek vor Vertragsende zieht zudem unweigerlich eine Entschädigung für die Bank nach sich, die meist teuer zu stehen kommt.
