Wenn jemand eine Hypothek abschliessen will, bevor er das Geld braucht, kann er dies tun: Mit einer sogenannten Termin- oder Forward-Hypothek. Gefragt sind solche Verträge dann, wenn ein Bankkunde für die Zukunft steigende Zinsen erwartet. Mit einem frühzeitigen Abschluss kann er so möglicherweise Geld sparen.
Stephan Zbinden von der Beratungsfirma Finanzzentrum Jungfrau hat im Auftrag von K-Geld ein entsprechendes Kreditgesucht eines Testkunden eingereicht und die Zinsen verglichen. Basis war eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung im Raum Bern. Die Höhe des beantragten Kredits betrug 500 000 Franken, die Laufzeit sollte 5 Jahre betragen. Der Betrag sollte erst Mitte 2014 ausgezahlt werden.
Swissquote bei Fest- und Terminhypothek am günstigsten
Das Resultat: Am günstigsten war die Internetbank Swissquote. Am Stichtag kostete die Terminhypothek dort nur gerade 1,45 Prozent. Auch bei den Festhypotheken für 10 Jahre oder mit den Terminhypotheken mit 12 Monaten Vorlauf lag Swissquote vorn.
Wenn man Terminhypotheken vergleicht, sollte man neben den Banken immer auch Offerten von Versicherungen einbeziehen: Im Vergleich belegt Generali hinter Swissquote Platz 2. Durchwegs teuer war die Valiant Bank. Die Filiale Bern der Credit Suisse hat kein Angebot unterbreitet – laut CS aufgrund «fehlender Angaben».
Bei Hypo-Erneuerung das Risiko eines Zinsanstiegs umgehen
Typischer Anwendungszweck für Terminhypotheken sind Wohnungskäufe oder Bauprojekte, für die der Kredit erst in der Zukunft benötigt wird. Zudem schliessen Bankkunden oft Terminhypotheken ab, wenn in sechs oder zwölf Monaten eine Festhypothek erneuert werden muss und das Risiko eines Zinsanstiegs besteht. Terminhypotheken haben sich zum Beispiel im Jahr 2012 gelohnt: Fünfjährige Festhypotheken kosteten damals rekordtiefe 1,25 Prozent. Ein Jahr später lagen die Zinsen rund ein halbes Prozent höher.
Basis einer Terminhypothek ist immer eine Festhypothek. Das heisst, vom vereinbarten Zeitpunkt an läuft die Finanzierung wie eine ganz normale Festhypothek mit zum Beispiel fünf oder zehn Jahren Laufzeit. Der Forward-Zuschlag wird normalerweise nicht separat in Rechnung gestellt, sondern in den Zins eingerechnet. Terminhypotheken sind im Bankgeschäft heute Standard. Es gibt sie in der Regel ab Beträgen von 100 000 Franken und mit einem kurzen Vorlauf von zwei bis drei Monaten bis maximal zwei Jahre. Terminhypotheken können wie Festhypotheken nicht ohne Einverständnis der Gegenpartei früher gekündigt werden – oder nur gegen hohe Ausstiegsentschädigungen. Der vereinbarte Zins kann im Nachhinein auch nicht nachverhandelt werden.
Um zu beurteilen, ob sich eine Terminhypothek lohnt, muss man die Kalkulation genauer anschauen. Wenn der Zuschlag weniger kostet als der erwartete Zinsanstieg, spricht das für eine Vorausabsicherung. Oft ist es aber auch ganz einfach die Budgetsicherheit, die den Leuten wichtig ist: Mit einer Terminhypothek kann man sich gegen spätere Überraschungen absichern.
Für die Bank sind Terminhypotheken lukrativ, weil sie ihnen eine längere Bindung des Kunden und längerfristig gute Zinseinnahmen bieten. «Es ist auch schon öfter vorgekommen, dass die Banken Terminhypotheken viel zu spät empfohlen haben – wenn also der Zinsanstieg in Tat und Wahrheit schon vorüber war und die Zinsen danach nicht gestiegen, sondern wieder gefallen sind», sagt Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum. Nach Ansicht des Experten sollten die Vor- und Nachteile in jedem Beratungsgespräch zur Sprache kommen.
Vergleich: Fest- und Terminhypothek
Die Ausgangslage: Der Testkunde erzielt ein Einkommen von 120 000 Franken brutto, ist verheiratet, 38-jährig und beantragt eine Hypothek über 500 000 Franken. Die üblichen Bankrichtlinien im Hypothekargeschäft sind erfüllt. Als Verwendungszweck gibt der Kunde eine Eigentumswohnung in Belp BE an, bei einem Verkehrswert von 800 000 Franken. Konkret handelt es sich um eine durchschnittliche 4-Zimmer-Eigentumswohnung mit Balkon und 150 Quadratmeter Nettowohnfläche, guter Zustand, Baujahr 2011.
