Ein K-Geld-Leser aus dem Kanton Baselland verkaufte Ende 2016 sein Haus. Die Liegenschaft war mit einer 300000-fränkigen Festhypothek der Raiffeisenbank belastet – mit einem Zinssatz von 1,9 Prozent und einer Laufzeit bis zum 30. November 2020. Der Eigentümer kündigte die Hypothek vorzeitig auf den 30. November 2016. Er verschob seinen Wohnsitz nach Deutschland.
Gestützt auf den Vertrag verlangte die Bank vom Kunden wegen der vorzeitigen Kündigung eine Ausstiegsprämie von 22 800 Franken – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung (Berechnung siehe PDF im Anhang).
Solche Vorfälligkeitsentschädigungen nach vorzeitiger Kündigung finden sich in vielen Hypothekarverträgen. Aber es geht auch anders: Die Glarner Kantonalbank (GLKB) bietet ihren Hypothekarkunden neu eine günstige Ausstiegsmöglichkeit an. Sie verlangt als Vorfälligkeitsentschädigung nur noch eine Pauschalgebühr von 1000 Franken plus 250 Franken für den administrativen Aufwand. «Weitere Kosten fallen nicht an», versichert GLKB-Sprecher Patrik Gallati.
Diese Pauschalgebühr gilt für alle Laufzeiten von Hypotheken für privat genutztes Wohneigentum – allerdings nur bei Neuabschlüssen oder Verlängerungen bisheriger Hypotheken. Und sie gilt nur im Fall eines vorzeitigen Verkaufs der Immobilie. Darunter fallen auch Todes- oder Scheidungsfälle, sofern es dabei zu einer Handänderung kommt.
Entschädigung bei der Kantonalbank über 20 000 Franken günstiger
Von K-Geld befragte Fachleute bezeichnen das Angebot der Glarner Kantonalbank als interessant. Der K-Geld-Leser aus dem Baselbiet hätte mit einem solchen Vertrag statt 22 800 nur 1250 Franken bezahlen müssen.
Allerdings ist das Glarner Modell nur attraktiv, wenn die Zinssituation stabil bleibt – nicht aber bei steigenden Zinsen. Bei der üblichen Berechnungsart der Vorfälligkeitsentschädigung verlangt der Kreditgeber vom Kunden den gesamten Zinsausfall bis zum Ende der Laufzeit. Davon zieht er meist einen von ihm selbst festgelegten Betrag ab, den er angeblich bei einer erneuten Anlage der frei werdenden Hypothekensumme am Kapitalmarkt zu erzielen vermag. Beim K-Geld-Leser ging die Bank von einem Wiederanlagezins von 0 Prozent aus. Deshalb verlangte sie vom Kreditnehmer für die verbleibenden vier Jahre Laufzeit seiner Hypothek den vollen vereinbarten Zinssatz von 1,9 Prozent – insgesamt 22 800 Franken.
Bleibt die heutige Zinssituation stabil, werden die Wiederanlagezinsen weiterhin tiefer liegen als die Hypothekarzinsen von Festhypotheken. Kreditnehmer werden deshalb mit dem Pauschalangebot der GLKB besser fahren als mit Vorfälligkeitsentschädigungen anderer Banken.
Sollte aber Bewegung in die Zinslandschaft kommen, dürften die Wiederanlagezinsen bald höher zu liegen kommen als die tiefen Zinsen langfristiger Hypotheken.
Macht man dann die Vorfälligkeitsrechnung, müsste bei einem vorzeitigen Vertragsausstieg nicht der Kreditnehmer der Bank, sondern die Bank dem Kreditnehmer eine Entschädigung zahlen. Denn in diesem Fall kann die Bank den frei werdenden Kredit zu einem höheren Zins wieder anlegen. Genau das schliessen die meisten Kreditgeber aber aus – auch die GLKB. Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt dann einfach, sie beträgt null Franken.
Ein fairer Hypothekenanbieter zahlt in diesem Fall dem Kunden eine Entschädigung. Das Hypothekenzentrum der VZ Holding mache das, sagt dessen Vertreter Adrian Wenger.
Der an sich vorteilhafte GLKB-Vertrag mit der pauschalen Ausstiegsgebühr könnte bei steigenden Zinsen zum Nachteil werden, weil die Pauschale höher ausfällt als die Vorfälligkeitsentschädigung anderer Banken. GLKB-Sprecher Gallati versichert aber: «In einem solchen Fall würden wir vom Kunden nichts verlangen. Die 1000 Franken würden nicht in Rechnung gestellt.» Der Vertrag sieht das allerdings nicht vor.
