Riskant: Fonds setzt auf die Hotelbranche
Die Credit Suisse machte in den letzten Monaten kräftig Werbung für den Immobilienfonds «Hospitality» mit Schwerpunkt Hotellerie. Der Fonds ist tatsächlich günstig bewertet. Doch er birgt auch viele Risiken.
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K-Geld 01/2013
06.02.2013
Jürg Zulliger
Schweizer Immobilienfonds haben gute Jahre hinter sich. Die Gesamtrendite inklusive Kursgewinn und Ausschüttungen lag 2011 und 2012 bei rund 6 Prozent. Der Immobilienmarkt boomt, die Preise für Liegenschaften und die Mieterträge steigen – zumindest an guten Lagen. Das ist auch den Fondsgesellschaften und Banken nicht entgangen. Sie bringen deshalb laufend neue Fonds an die Börse.
Besonders aktiv ist die Credit Suisse (CS). Sie ging erst mit den neuen ...
Schweizer Immobilienfonds haben gute Jahre hinter sich. Die Gesamtrendite inklusive Kursgewinn und Ausschüttungen lag 2011 und 2012 bei rund 6 Prozent. Der Immobilienmarkt boomt, die Preise für Liegenschaften und die Mieterträge steigen – zumindest an guten Lagen. Das ist auch den Fondsgesellschaften und Banken nicht entgangen. Sie bringen deshalb laufend neue Fonds an die Börse.
Besonders aktiv ist die Credit Suisse (CS). Sie ging erst mit den neuen Immobilienfonds «LivingPlus» und «PropertyPlus» an die Börse. Extrem ambitiös war der im November 2010 lancierte CS-Fonds Hospitality: Für rund 900 Millionen Franken zeichneten institutionelle Anleger – zum Beispiel Pensionskassen – Anteile. Der Fonds investiert vor allem in Hotels, Gesundheits- und Campus-Immobilien. Die CS brachte den Fonds im Oktober 2012 an die Börse und machte ihn damit auch Kleinanlegern zugänglich.
Sobald Anteile von Immobilienfonds an der Börse gehandelt werden, liegt der Kurs wegen der starken Nachfrage meist wesentlich höher als vorher. Der sogenannte Aufpreis (Fachbegriff: Agio) der Schweizer Immobilienfonds wird zurzeit mit durchschnittlich 23 Prozent beziffert (Stichtag 21. Jan. 2013). Der CS-Fonds ist mit rund 9 Prozent Agio also noch immer günstig bewertet. Den höchsten Aufpreis zahlen Anleger im Moment für den Fonds Solvalor 61 mit 36 Prozent (siehe Tabelle). Der Nettoinventarwert dagegen entspricht vereinfacht gesagt dem Wert der Liegenschaften des Fonds abzüglich Hypothekarschulden.
«Hospitality» lockt Kleinanleger
Beim Börsengang im letzten Oktober hatte die CS für den Hospitality-Fonds kräftig geworben, unter anderem mit Anzeigen in der «NZZ». Zum Beispiel mit dem Slogan «Hospitality heisst Privatanleger willkommen». Doch ist dieser Fonds heute vernünftig bewertet? Und rechtfertigt er einen gewissen Aufpreis? Johannes Schwab, Experte für Immobilienanlagen beim Vermögensverwalter Swiss Finance & Property, sagt dazu: «Die Ertragsaussichten sind grundsätzlich gut. Solange das Agio deutlich unter dem Durchschnitt liegt, erscheint das Investment vielversprechend.»
Was Anlegern allerdings oft zu wenig klar ist: Der Fonds ist mit Risiken behaftet. Andere Fonds investieren in bebaute Grundstücke und Liegenschaften, der CS Hospitality ins schnelllebige und riskante Hotel- und Tourismusgeschäft. Die Gunst des Publikums für Fünf-Sterne-Hotels oder bestimmte Destinationen ändert sich laufend. Der Erfolg von Hospitality hängt von einigen wenigen Firmen ab, die Hotels betreiben.
Ulrich Braun von der CS verteidigt das Produkt: «Natürlich sind diese Investments nicht risikolos. Wir sichern uns aber durch die Diversifikation auf viele Objekte ab. Ausserdem schliessen wir mit Betreibern und Hotelgesellschaften langjährige Mietverträge ab.» Will heissen: Wenn die Mieterträge fliessen, ist es für den Fonds nicht wichtig, ob das Hotel gut läuft. Solange der Betreiber zahlen kann.
Für Kleinanleger ist ein Investment in Hospitality aus diesem Gründen eher riskant. Deutlich mehr Sicherheit bieten Fonds, die in Wohnliegenschaften investieren: etwa der Immofonds, La Foncière oder UBS Direct Residential. Andere Titel wie der UBS Swissreal oder CS REF Interswiss haben kommerzielle Flächen, Büro- und Geschäftshäuser im Fokus.
Für die letzten zehn Jahre galt: Die Spanne zwischen den besten und den schlechtesten Fonds hinsichtlich Ertrag und Kurs lag bei über 60 Prozent. Sicherheitsbewusste Immobilien-Kleinanleger können passiv gemanagte ETFs kaufen, die einfach den ganzen Index der Schweizer Immobilienfonds abbilden. Die oft schwierige Selektion von Einzeltiteln – dazu gehört der Hospitality-Fonds – entfällt damit.
Die UBS z. B. bietet vier passiv gemanagte ETFs für Schweizer Immobilienfonds und -aktien an. Darunter ist ein Produkt, das ausschliesslich Immobilienfonds als Basis hat: UBS-IS SXI Real Estate Funds (siehe «Die besten Indexfonds», Seite 21). Die Verwaltungsgebühr liegt je nach Stückelung bzw. Preis pro ETF bei 0,25 bis 0,45 Prozent.
