Wer auf der Suche nach einer günstigen Hypothek ist, kann bei mehreren Banken eine Offerte einholen oder sich an Hypothekenvermittler wenden. Im Internet gibt es diverse Plattformen. Diese arbeiten mit verschiedenen Finanzierern zusammen. Neu betreibt auch die UBS eine solche Plattform: Key4.ch. Dort müssen potenzielle Kunden einfach die Höhe der gewünschten Hypothek, Haushaltseinkommen sowie Eckdaten der Immobilie eingeben, Hypothekarmodell und Laufzeit wählen – und schon liefert Key4 eine individualisierte Hypothekenofferte mit einem konkreten Zinssatz. Wer diesen Zinssatz anbietet, erfährt der Kunde aber erst, wenn er die nötigen Unterlagen eingereicht und mit einem UBS-Kundenberater telefoniert hat.
Bei der Plattform arbeitet die UBS mit fremden Kreditgebern zusammen
Der offerierte Zinssatz muss nicht von der Grossbank selber stammen. Denn die UBS arbeitet mit verschiedenen institutionellen Investoren wie Pensionskassen und Anlagestiftungen zusammen. Diese Finanzierungspartner zahlen der UBS für die Vermittlung eine Provision. Namen und Zahl der fremden Kreditgeber will die UBS nicht bekanntgeben, weil man sich noch in der Aufbauphase befinde. K-Geld weiss: Zu den Finanzierern gehören neben der UBS die Swisscanto Anlagestiftung, die Migros-Pensionskasse sowie die UBS Investment Foundation 1. Bei letzterer handelt es sich um eine von der UBS gegründete Anlagestiftung für rund 100 kleinere Pensionskassen.
Die von Key4 offerierten Zinssätze bezeichnet die UBS als «unverbindliches Angebot». Laut Key4-Chef Matteo Bernardoni ist die Offerte erst dann verbindlich, wenn die UBS alle Unterlagen kontrolliert hat. Dennoch: Wenn die zu Beginn gemachten Angaben des Kreditsuchenden korrekt seien, könne dieser davon ausgehen, dass er den offerierten Zinssatz tatsächlich bekommt. Damit ist Key4 vergleichbar mit den Hypothekenplattformen Hypotheke.ch der Vermögenspartner AG und Valuu.ch von der Postfinance. Auch diese liefern per Internet konkrete und individualisierte Offerten (K-Geld 1/2020).
Vorerst kann man bei Key4 nur bestehende Hypotheken verlängern. Laut UBS sollen in den nächsten Wochen aber auch Erstkäufer von Liegenschaften auf der Plattform eine Hypothek abschliessen können.
K-Geld holte bei Key4, Hypotheke und Valuu Offerten ein für die Erneuerung einer Hypothek, und zwar für eine Kreditsumme von 530 000 Franken. Das Objekt: ein einseitig angebautes 7-Zimmer-Einfamilienhaus in Neftenbach ZH mit einem Verkehrswert von 1 Million Franken. Das Haushaltseinkommen wurde mit rund 124 000 Franken eingegeben.
Die Resultate für drei verschiedene Hypothekenvarianten (siehe Tabelle im PDF): Der jeweils günstigste Zinssatz findet sich bei Hypotheke.ch. Eine Geldmarkthypothek (Libor/Saron) war auf dieser Plattform am Stichtag für 0,46 Prozent zu haben. Bei diesem Hypothekenmodell setzt sich der zu zahlende Zinssatz aus dem Referenzzinssatz Libor oder Saron und einer Gewinnmarge der Bank zusammen. Eine Festhypothek über 5 Jahre gab es bei Hypotheke für 0,47 Prozent und 10 Jahre fest für 0,65 Prozent. Key4 der UBS folgt an zweiter Stelle: Die Geldmarkthypothek kostet 0,09 Prozentpunkte mehr als bei Hypotheke, die Festhypotheken je 0,1 Prozentpunkte. Am meisten kosteten die jeweils günstigsten Finanzierungsangebote bei Valuu der Postfinance.
Key4 unterbreitet nur ein Angebot, wenn man die Belehnungsregeln erfüllt
Key4 macht nicht jedem Kunden eine Offerte. Eine Familie aus Winterthur ZH beispielsweise wollte sich auf der Plattform Offerten machen lassen, erhielt aber ohne Begründung kein Angebot. Laut der UBS unterbreitet Key4 nur dann ein Angebot, wenn es ihren eigenen Tragbarkeits- und Belehnungsregeln genügt – auch wenn die Finanzierungspartner weniger strenge Standards anwenden.
Nach ihrem Scheitern auf Key4 holte die Winterthurer Familie auch auf Hypotheke und Valuu Offerten ein – und erhielt bei beiden Angebote von mehreren Kreditgebern.
Hypothek in mehrere Tranchen aufteilen: Auf Key4.ch hat das auch Tücken
Hypotheken lassen sich in mehrere Tranchen aufteilen. Damit reduzieren Wohneigentümer das Risiko, den ganzen Betrag in einer Hochzinsphase erneuern zu müssen. Der Nachteil dabei: Sie binden sich damit in der Regel an einen Kreditgeber.
Bei der von der UBS betriebenen Hypotheken-Vermittlungsplattform Key4.ch kann die Finanzierung eines Hypothekarkredits auf mehrere Anbieter aufgeteilt werden. Das ist eine Besonderheit gegenüber anderen Vermittlern. Einen Hypothekarkredit kann man bei Key4 auf bis zu drei Tranchen aufteilen und für jede Tranche einen anderen Kreditgeber wählen. Der Vorteil: Da mancher Kreditgeber für kurze Laufzeiten die besten Konditionen hat und ein anderer für lange, kann man so die Finanzierer kombinieren. Ein Splitting des Schuldbriefes ist nicht nötig. Vertrags- und Ansprechpartnerin ist die UBS.
Mit einer Aufteilung der Tranchen bei Key4 binden sich Hypothekarnehmer zwar nicht an einen einzigen Kreditgeber, aber an die UBS. Findet er für die Verlängerung einer Hypothekartranche unter den Finanzierern der Plattform kein passendes Angebot, muss er einen Kreditgeber ausserhalb von Key4 suchen. Das kann zur Folge haben, dass er auch die noch unter Key4 laufenden Tranchen ablösen und eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss.
Oder der Wohneigentümer muss für teures Geld den Schuldbrief zerlegen und neu aufsetzen, damit er eine Tranche bei einem Kreditgeber ausserhalb von Key4 platzieren kann (K-Geld 1/2019).
